これからの賃貸事業に必要なこと（その２）

皆さんこんにちは。いかがお過ごしでしょうか。

子供たちの夏休みは終わってしまいましたが、それに伴い例年になく早い秋が訪れようとしています。
夏の間、空いてしまっていた物件は出来る限り速やかに客付けしていきたいですね。
この陽気とともにお客様の出足も早く良くなっていただければありがたいのですが。

さて、前回の続きをお話させていただきます。

私、山田の個人的な考えで進めていますが、これまでにいろいろな物件を取り扱い、そして長期事業として企画してきた経験に基づくものです。
ちょっと長くなりそうですが、最後までお付き合い頂ければ幸いです。

今回は以下の目次の中で、二つ目の「安全な賃貸事業とは？」になります。

■目次
１．賃貸事業の問題点
２．安全な賃貸事業とは？
３．エリアの特長
４．コアターゲットの選定
５．ニーズとシーズ
６．事業コンセプトとブランディング
７．施工業者に求めること
８．ＷＥＢ活用＆コンテンツ資産

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２．安全な賃貸事業とは？

前回、現在の賃貸事業の問題点として以下の７点を挙げました。

（１）マクロ的には既に供給過剰
（２）少子化により市場規模は減少傾向
（３）一般的な事業に比べ、初期投資の割合がきわめて大きい
（４）老朽化による事業収支の悪化
（５）住宅ニーズの変化への対応に迫られている
（６）事業の長期保証的商品が実際にはうまく機能しない可能性大
（７）総じて事業リスクは高まっていく傾向にある

要するに、上記問題点（７）で言うところの事業リスクが昔に比べるとかなり大きくなってきているわけです。
そのような状況を踏まえて、より安全に賃貸事業を新規に立ち上げるにはどいういうことに注意しなければならないのか。

（１）賃貸事業はお客様商売
もっとも大事な考え方はこれだと思います。前回の冒頭でも申し上げましたが、例えばアパートを建てるというのはすなわちひとつの事業を起業すると言えます。
この事業のお客様は入居者、つまり一般の消費者です。八百屋さんやケーキ屋さんのお客様と同じです。
商品はずばり建物そのものですが、それだけではありません。そこに暮らす消費者の「暮らし」そのものが商品サービスとして提供されるものです。
日々直接お客様とコミュニケーションを取りながら販売する店主なら当たり前のことが、アパート経営においては忘れがちな部分になっているきらいが往々にしてあります。
しかしながら逆に言ってしまえば、まだまだ「お客様商売」という感覚がない賃貸物件が多いからこそ、この当たり前のことが差別化のポイントになるのです。
建てたアパートはもちろん資産ではありますが、むしろ事業としてお客様である借主に選ばれる／喜ばれる商品にすることが重要です。
そのことをオーナーに理解して頂かなければなりません。

（２）「みんなと同じ」は失敗の元
先ほどの八百屋さんやケーキ屋さんにおいて、もし近くに同じ類のお店があったらどうでしょう？
当然ながら同業のお店同士はお客様をめぐって競争になります。
八百屋さんにおいては鮮度や価格、ケーキ屋さんでも価格はもとより、よりおいしいまたはユニークな素材やデコレーションで同業との差別化を図るはずです。
賃貸事業においても既に激しい競争があります。ただ、それがオーナーには直接見えにくくなっているのです。

ご存知の通りこういうご時世でも満室経営を長らく続けている物件の例はたくさんあります。
そのポイントは多くの場合、他の物件には欠けている入居者への「満足感の提供」などの付加価値があるところです。
どこで買っても同じケーキならすぐに価格勝負になってしまいますが、他にはない「おいしさ」は高くても遠くからでも買いに来てくれるものです。

（３）「押し付ける」ではなく「求められる」
賃貸事業がお客様商売ならこれも当たり前のことだと思います。新しく商品をお客様に提供するなら当然、「求められる」ものを作るべきです。
ところが現場でお部屋探しのお客様と接していると感じることですが、多くの賃貸物件は必ずしもそうなっていない現状があります。ときには新築の物件であってさえも。
それはいったい何故なのでしょうか？

先ほどのケーキ屋さんの例で言えば多くの場合作る人と売る人が同じです。
ところが賃貸物件の場合、作る人と売る人がたいてい別ですよね。
作る人である建設会社にとってお客様は結局のところ入居者ではありません。施主であるオーナーです。
極端な言い方をすれば建てたらおしまい。その後、長期にわたって賃貸事業自体がうまくいくかどうかは関係ありません。

例えば某大手の建設会社では、賃貸住宅のショールームにてオーナーにその場でいくつかの種類が並んでいるコーヒーカップのひとつを選ばせます。
何となく選んだそのコーヒーカップには底の裏に番号が書いてあります。その番号がそのまま物件のテイストとして決められてしまう。
パッケージになっている画一的な新築賃貸住宅商品のデザインテイストを心理ゲームもどきで選ばせてしまうのです。

だからこそ、建設会社の言いなりになってしまうのではなく、この商品を使っていただく入居者に「求められる」ことを十二分に考える必要があります。
それを知っているのは誰なのか？それは日々一般のお客様と一緒にお部屋探しをして、その後退室されるまでお付き合いする不動産／管理業者だと思います。

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「安全な賃貸事業」についてはまだまだ続くのですが、この後についてはぜひ弊社までお気軽にお問い合わせ頂き、御社と一緒に考えていきたいと思います。