メディア掲載／セミナー不動産業ノウハウ
メディア掲載の事例やセミナー開催のご紹介です。
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Facebookはエンドの集客に使えるのか？
ネットリサーチのマクロミルがFacebookの利用者について面白い調査結果を出しています。
私のような下心w（営業ツールとして／セルフブランディングとして）のある利用ではなく、リアルな友達（または新しい出会い）とのコミュニケーション補完ツールとして使われていることがよくわかります。
そして、事業者としては気になる、「Facebookを通じた商品・サービスに対する興味関心」については以下のグラフの通り。
やはり単純な商品連呼、物件情報の垂れ流しではダメなんです。
ではFacebookはエンドの集客には使えないのでしょうか？
いや、使えます。というより今までに無いくらいの手間なく集客そして成約率向上が期待できます。
先日、「不動産業のFacebook活用：第３フェーズ」をお伝えしましたが、この続きも含め、Facebook上で新しい試みを行なっています。
◆不動産 x 地域 x Facebook No.1戦略 セミナーレポート
（Facebookへの登録が必要です。）
不動産業者限定の非公開グループで、既に５９８名（今現在）の業者様にご覧いただいています。
不動産業者の皆さんはぜひ今すぐご参加ください。
（当グループ加入のためには山田とFB友達になる必要があります。）
営業マンにFacebookをどう使わせるべきか？
先日、某所において、スタッフのFacebook活用における指針についての議論をさせて頂きました。
私は普段からFB活用についてはコンサル業務の一環として不動産業者の中に入り込み、スタッフ指導をさせて頂いてます。
また、そもそも私自身、インターネットの黎明期より各種匿名掲示板からブログ、mixi、twitterと、それぞれのメディアにおけるアーリーアダプターとしての立場を担ってきました。
匿名掲示板では有名コテハン（ネタ職人）として、私の正体を知るためのオフ会が数十人規模で開催されたこともありますしｗ（黒歴史）、その後の各メディアにおいてはその都度、業界のパイオニアとして幾度も業界紙等に取り上げられてきました。ネットコミュニケーションの第一人者（道化師）としてそのなれの果てが弊社の事業のひとつになっています。
これらの実務的経験から、不動産業におけるFB活用の手法については、現時点で以下のような見解を持っています。
(続きを読む…)
ソーシャルなこれから、売却受託を増やす方法 〜facebookのログより
今週、私がfacebookに投下したひとつのネタが大きな反響を頂きました。
（現時点で８９いいね）
以下、そのログです。（私の発言のみを抜粋）
※元ネタ：http://www.facebook.com/loopao/posts/230028790423767
橋下徹に学ぶ、組織改善について
来週、大阪へ行くのでちょっとこの話題を。
（ついでにｗ不動産業者向け飲み会やります！）
◆橋下徹が目指すもの
ここで細かい政策について語ってもしょうがないので、私なりに感じたことを言えば次の二つです。
１．財政再建
２．次世代の活力向上
１についてはあらゆる既得権益を壊すことで市場原理に基づく最適化を図ろうとしています。 行政に無駄が多いのは今に始まったことではありませんが、その上に乗っかり続けている人々のパフォーマンスが悪すぎてもはやこのままにはしておけないわけですね。 ２については都構想に隠れて今のところあまり焦点が当たっていませんが、これこそ氏が最も力を注ごうとしている部分なのだと思います。
１で無駄を削いだ分を２に向けて十二分に投資するというスキームで、単純に小さな行政を目指す市場主義者では無いと思います。裏にあるのは言うなれば世代間闘争ということなのかな。
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WEB集客のキモは物件力と発信力、東京R不動産に学ぶ。
これ、私が地場不動産業／建設業に従事している頃から、かれこれ１０年以上言い続けています。
そして、今まさにターゲットを絞ったコンセプトのある物件が生き残り、ソーシャルメディアを活用できる新しい形の集客・追客で発信力を持つ不動産業が生き残る時代になりつつあります。
そこでこの１０年あまりこの業界でお手本であり続けた「東京R不動産」の仕掛け人である馬場さんの素晴らしいインタビュー記事がアップされましたので、以下ご紹介させて頂きます。
◆「東京R不動産」仕掛け人・馬場正尊が次に目指すもの―“公共空間をほぐす”!?
――東京R不動産のサイトは月間PV300万の人気メディアで、さまざまなリノベーション物件の情報が得られるだけでなく、そこに付いた解説も面白く読めます。
弊社が不動産業者向けにWEBサイト制作を行うと、必ず運営指導の中で東京R不動産への言及をしています。特に物件紹介記事のタイトルの付け方、記事の視点／切り口、物件を楽しむという点について。
「情報は発信し続けているところに集まってくるんだなあ」という実感がありました。最初はこちらが情報を追いかけていたのに、分水嶺みたいなところを超えると情報が逆流して来るというんでしょうか。R不動産のサイトもそういう感覚で作っているところがあります。
これはブログ運営指南などで良く言われることですが、この分水嶺に到達するまで手間をかけず少しづつでも継続できることが大事です。
R不動産は、営業マンが物件を探してきて面白いなと思ったら自分で原稿を書き、自分でウェブにアップし、お客さんから問い合わせがあると自分で対応するんです。
現場スタッフの営業力＝WEB発信力の時代ってことですね。
一人ひとりの営業の人たちが一キャラクターとなって物件を探したり、物件に感動したり盛り上がっちゃったりしているリアルな感じが、あの文体の中にたぶん垣間見えていると思うんです。読む側はそこに共感してくれているのではないでしょうか。
WEB発信力＝共感力、共感を得られるような立ち位置の発信ができるかどうかです。
あえてマイナスポイントを書いておいて「行ってみたら案外いいじゃないの」と思ってもらえたほうが、結果が出やすいらしいです。
「共感」の積み重ねの先に「信頼感」があります。「信頼と実績の・・・」みたいな安易な宣伝文句とは説得力が違います。
僕が面白いと思う空き物件を、10人に1人くらいはまあまあ面白いな、と思ってもらえればいいというか、逆にそのくらいのインタレストの幅が健全な気がするんです。
不動産は全ての物件がそれぞれ、たったひとつです。不特定多数に発信するのではなく、ここに住んでもらうたった一人に向けて発信する。
それが「共感」そして成約につながります。
たしかに計画的に何か全体性をつくろうとすることが本当に難しい時代になっていて、作ろうとした端から変更されていってしまう。「Twitter」にしろ「Facebook」にしろ、最近のメディアはコントロールしにくいですよね。
ちょっとズレた話になりますが、SEOを駆使して機械的に検索順位そしてアクセス数を上げても、「共感」がなければその先の「つながり」、「クチコミ」や成約には至りません。ソーシャルメディア対応はその辺がキモになります。
「形容詞的なもの」に軸が移ってきていると思うんです。設計するときも、「ここに座ると人がどう感じるか？」ということを強く意識しますね。「美しい」なのか「気持ちいい」なのか。（略）今の若い世代にはそれをパッとつかまえられる感性があるんです。（略）その意味ではアップルはさすがだと思います。iPhoneでもiPadでも、こうやって「シャッ」とスライドさせる感じに僕らはすごく敏感になっているでしょう？ スクロールしたらちょっと行きすぎてスッと戻るとか。あれこそ「形容詞のデザイン」だと思うんですよ。
様々な物件の数値情報を並べてその条件だけで決めた物件ではどんな暮らしが待っているのか？その後の暮らしを数値で決めさせる営業をこの業界はやり続けてきています。これまでの日本の電化製品のように。
R不動産もユーモアがあったからよかったんじゃないのかなと思うし、ちょっと「バカだなー」みたいな隙があったほうが物事は動くんじゃないでしょうか。
特にソーシャルメディアでは直接的な宣伝／広告は通用しません。ある種の「ゆるさ」が共感の呼び水となります。
「リビング」という場所で我々が行うことはある程度決まっていても、その場所にレトロな味わいがあったり、快適な風が入って来たりするのであれば、人はそこに別の価値を見いだすものだ。さらに、今ふうな“つながり”を加えれば、シェアハウスやコーポラティブハウスといった形にもなる。
物件への価値感、物件の多様性については求められているニーズが大きいにも関わらず、既存のポータルサイトではうまく選ぶことができません。
顧客層ごとの自社運営サイト、それに連動するソーシャルメディア対応で応えていくことが必須になっていくでしょう。
弊社のWEB制作最新事例：シモキタ賃貸net
（with ワケあり物件図鑑・建物図鑑・街ろぐっぽ！）
フェイスブック不動産naviポータルを始めました。
この度弊社では、「フェイスブックで物件探しをお手伝いする不動産業者情報」をまとめた、
フェイスブック不動産naviポータルサイトを始めました。
既に80社以上の不動産業者情報を掲載させて頂いております。
日本でもようやく利用者が１千万人を超えたフェイスブックはこれからのインターネット利用スタイルを変える力を持っています。
単純な情報収集や情報発信から「つながり」をベースにしたリアルな人付き合いの補完ツールとして最も重要なメディアになりつつあります。
これまでのWEBサイトやメールを通じて行われていた集客の舞台がフェイスブックを加えることでより強い集客導線になります。
フェイスブック不動産naviは、いち早くフェイスブックを営業に活用している不動産業者を地域毎に簡単に探すための入口として、シンプルなインターフェイスのお役立ちサイトになります。
ご登録は無料ですので、ぜひこちらからご登録申請頂ければ幸いです。
尚、本ポータルサイトのコンセプトとしてウェルカムページ（「ようこそ」タブ等）をご紹介している関係で、ウェルカムページを持たないFacebookページはご登録頂けません。
その場合はこれを機にぜひ弊社の以下のサービスをご利用頂ければ幸いです。
大事なのは作ることより運営です！
不動産業経営のポイント：手間をかける／判断する
結論から言えばこの二つ。
「手間をかける」と「判断する」をちゃんと使い分けてますか？
◆自ら「手間をかける」べき部分とは？
自分達の本業の部分、収益に直接影響を与える部分です。
そして、自分達がプロとして自負する部分です。
不動産業であれば不動産業務そのもの、お客様へのアプローチや物件を取り扱う部分、そこを他者にアウトソースする業者は果たして生き残ることができるでしょうか？
◆自ら判断し、他者に任せるべき部分とは？
例えば集客で言えばデザインの部分。逆立ちしたって、営業マンがエクセルで作ったパンフレットはプロの仕事にはかないません。
自ら手を加えるのはその内容であって、見てくれの部分はその道のプロに任せるべきです。
自分達の手で全て作りあげることで最大限の効果を得られるのは、全てに渡ってプロの仕事ができる場合に限られます。
あるとき営業マンがその場の勢いで作ったパンフレットを、その後長期にわたって延々と使い続ける、そのクオリティの低さは期間に比例してマイナスの影響を与え続けます。
特に集客の中心がWEBに移ってからこの二つを意識して使い分けることがとても重要になっています。
そして今、WEBの新しいプラットフォームとしてフェイスブックにトライしはじめる不動産業者が増えています。
ここでも同様の「間違い」を犯している業者さんが多いのが非常に気になっています。
そこで、先日もお知らせしましたが、業者さんに「判断」してもらうため、新しいサービスを立ち上げました。
ぜひ、無駄なことに時間を取られず、「手間をかける」べき部分に集中していきましょう！
不動産業限定！初期制作費無料のfacebookページ制作・運営サポートサービスはじめます！
自社のfacebookページを作ってもそれって集客につながってますか？
フェイスブックも自社サイトと同様、作ってお終いでは難しいです。
やはり運営がキモ。
個人アカウントでお友達を増やすこととはちょっと違います。
（株）リデアラボはこのたび、その辺の運営ノウハウをご提供するサービスを立ち上げます。
フェイスブック活用成功のためのヒント（初期フェーズ）
私が友達つながり系ソーシャルメディア（SNS）のひとつとしてmixiをはじめたのは２００４年からで、その当時は不動産業としてエンド向け集客として行っていました。
今回フェイスブックについては、そのノウハウを活かしつつ本格的に弊社の業務として取り入れて約２ヶ月が経ちました。
たったの２ヶ月ですが、おかげさまで現在、こなしきれないほどの案件を頂いております。
（というか一部の業者様にはなかなかご要望にお応えできずにいて大変恐縮です。）
ところが、この２ヶ月の間、フェイスブック上で自社の商品／サービスについて直接的に、いわゆる宣伝は一度もしておりません。
（当サイトには結びとして宣伝くさい記事をアップしたりしてますがｗ）
８月初旬には「不動産業のためのIT活用術」というfacebookページも立ち上げましたが、これも同様です。
不動産業者のIT活用において有益な情報発信と直接的なコミュニケーションによって、皆さんが自力で実行していくためのお役に立てればという思いでやってきました。
自分なりに熱い思いでやってるつもりですが、それが少なからず「共感」として受け止めて頂いていることに大変感謝しております。
その中で、当初の私の考え通りの案件がここのところ増えてきました。
それは紹介の案件です。
例えば不動産業者さんから、「ウチの同業者の○○に連絡してやってくれ」というような形です。
これこそ私が現在までの初期フェーズとして取り組んでいた形です。
ちまたで盛り上がってるとはいってもまだまだフェイスブックを利用している人はマーケット全体で言えばごく一部。今既に活用している方というのはマーケットの中で言えばインフルエンサーとかアーリーアダプターと呼ばれる特殊な人たちが多い。
でも彼らが非常に重要なのだと思っています。彼らの発信力／情報伝播力は極めて強力です。
現時点でフェイスブックを活用出来ている方を直接的な顧客にするのではなく、「共感」をキーに協力者になって頂く。そのための「つながり」を自社の資産として構築していく時期なのかなと思っています。
だから現時点では商売抜きにｗ、自分がお役に立てることを遠慮無くダダ漏れしていくことに躊躇していません。
それがより大きな「共感」を感じて頂くための原動力です。
これはエンド向け不動産業のビジネスにもそのまま当てはまるのではないかと思っています。
でも私はこの動きを継続しつつ、そろそろ第二フェーズに移行する時期が近づいている気がしています。
それはまた改めて。
不動産業の管理職育成、その必要性
最近、様々な不動産業者さんと交流を深めていく中で感じることのひとつ。
管理職の皆さんは何を考え、何を行っているんでしょうか？
規模で言えば中小が圧倒的に多いこの業界ですから、管理職といえど現場のプレイヤーも兼任されている方が多いでしょう。
現場スタッフに比べれば忙しく、組織のマネジメントは片手間になってしまっているかもしれません。
しかしながらこの日々厳しくなっていくビジネス環境で部門の数字を維持し作っていくのは１プレイヤーとしての頑張りでは無く、マネジメントです。
マーケットが冷え込んでいけば、今までのやり方を繰り返していても右肩下がりになるだけです。
それを補うためにスタッフが単純に物量勝負を続ければ組織は疲弊していきます。
そういう業者をたくさん見てきました。
閑散期で１年を通じて一番余裕のあるこの８月、何か新しい仕掛けにトライしましたか？
部下に何かアイデアを求めましたか？
ネット上に新しいサービスを見つけましたか？
facebookは始めていますか？
そんな余裕はありませんか？
自社にとって自分が管理職としている価値はどこにありますか？
管理職が指示し、スタッフが動く１０％の仕掛けが５０％の収益増を生む、そんな仕掛けが求められています。
わからなければご連絡ください。私がお手伝いします。
不動産業にこそfacebookが合っている、５つの理由
昨日、横浜情報文化センターにて弊社主催の不動産業者向けセミナーを行いました。
内容を詰め込みすぎたせいか駆け足になってしまいましたが、その後の懇親会にて個別にフォローさせて頂いたことで概ねご満足頂けた方々が多かったようで何よりです。
講義の中でも触れましたが、全ての不動産業者はFBページを持つべきで、改めて「不動産業にこそfacebookが合っている」その理由を以下の通りフォローします。
(続きを読む…)
所有から共有へ：不動産業に求められるアイデア
ユーミンと井上陽水の過激な対談がネットで話題になっています。
http://www.yomiuri.co.jp/entertainment/yumiyori/20110805-OYT8T00743.htm
Ｉ もう、誰も音楽にお金なんか払わないですよ。連想するのはね、ブラジルで、欧米で作ったエイズの薬を使うには特許料を払わなきゃいけないんだけど、ブラジル政府は「目の前の貧しい人を助けるほうが先でしょう」と、特許を認めなかった話ね。確かに著作権なんて、西洋のある種の文化ですよね。絶対というわけでもない。
Ｍ 音楽にお金を払うこと自体が間違ってたのかもしれない。１９世紀の頭頃に出版社ができ、楽譜というものを売り始めてね。
Ｉ もちろん、ある種の発展というのはあったんでしょうけど、「発展ってどうなの？」っていう時代に来てますからね。
（I:井上陽水、M:松任谷由実）
※ちなみに私は上記のような考え方に賛同しているわけではありません。
良い悪いはともかく、権利者側からこういう会話が出てくる時代になってしまったということです。
「不動産業のためのIT活用術」はじめました！
ほんの数日前からですが、フェイスブックの方で「不動産業のためのIT活用術」というfacebookページを立ち上げました。
やはり業者の皆さんからすると興味のある話題みたいで、３日ほどで１００人以上の業界人が集まっています。
（もちろんFB内で宣伝しまくりましたがｗ）
早速、IT活用に関するアンケートしてみたところ非常に興味深い結果が出ていますし、ご相談や質問なども頂いております。
まだまだボチボチと作っている途中なのですが、その模様を不動産業者の自社FBページ作成に活かせるようレポート／解説しながらの構築になっています。
今すぐフェイスブックを始めよう。
先日、以下の記事を書きました。
◆全ての不動産屋さんはfacebookページを持たなければならない
その後、
と続けました。
インターネットは急速に人同士の「つながり」のメディアに変わりつつあります。
市井の私たちにとって「つながり」というのはある日突然広がっていくものではありません。
今までの蓄積の上に少しずつ重なっていくものです。
あなたの今までの蓄積（経験や実績）はどこにありますか？
企業ならまず自社サイトです。でも自社サイトには今たまたま募集中の物件情報しか無いのでは？
何をやってきたかと共に「つながり（人脈など）」も大きな資産です。
それを見えるようにしておく場所がソーシャルメディアです。
すぐに結果の出るものではありませんが、電話・メールに続く、コミュニケーションのインフラになっていきます。
フェイスブックとgoogle+はこれから形を変えながらもネットコミュニケーションのプラットフォームになります。
まず今すぐ、あなたのフェイスブックのアカウントを実名で登録してみましょう。
http://www.facebook.com/
簡単にプロフィールを書いたら、次に私を友達にします。（笑）
http://www.facebook.com/loopao
上記ページの上部にある「メッセージを送る」または「友達になる」をクリックしてください。
その後は何でも聞いてください。
上記ページで「いいね！」ボタンを押せば、あなたのための有益な情報が提供されていきます。
ぜひご活用頂き、今のうちからソーシャルメディアというものに慣れ親しみ、自分の「つながり」資産を少しずつ大きくしていきましょう。
追記：続きとして「不動産業にこそfacebookが合っている、５つの理由」もどうぞ。
不動産屋さんのWEB活用：７つのポイント
インターネットが不動産業にとって最も重要なメディアとなって早１０年以上が経ちました。当初は大手不動産ポータルに物件情報を掲載することが全てでしたが、ここ数年はどんな小さな業者でも自社サイトを持つようになっています。
その中で自社サイトにいかにお客を呼べるか、アクセス数を増やす最も有効な手段としてSEO（※）がもてはやされてきました。
しかしながら、仮にSEOがある程度効果をあげ、自社サイトへのアクセス数が増えても一向にお問い合わせが増えず、成約数が伸びないといった状況があります。
ひとつは不動産という商品が本や電化製品のようにたまたま見たサイトから、その場ですぐ購入ボタンを押すようなものではないということです。
もうひとつはインターネット自体がここ数年変化を遂げつつあり、コンテンツの質が生む「つながり」のメディアになってきているということです。
ネット上のあちこちにどれほどの広告を打っても中身のないサイトではアクセス数は増えどお客の反応（お問い合わせ）は得られないという状況になりつつあります。
ネットは既に単なる広告メディアではなく、営業の現場になっているのです。
以上を踏まえ、不動産業における自社サイトに必要なこと、そして自社サイトを中心にその周りで何を行うべきかという面で以下の７つのポイントを挙げます。
※SEOとは、googleのような検索エンジンで例えば「下北沢 賃貸」などのキーワードで検索されたときに上位に表示されるように施す工夫です。
１．２００件も５００件も（ほぼ）一緒。
自社サイトの場合、手間をかけて掲載物件を倍増させても、反響は比例しません。
大手不動産ポータルと同じレベルの、手間のかかる絞り込み検索はしてもらえません。
ひとつひとつの物件について、大手不動産ポータルには無い情報が求められています。
２．１０〜２０％の決め物に集中する。
どんな雑誌にも冒頭には特集ページがあります。
初めて手に取る雑誌の価値を左右するのは特集ページです。
ピックアップするごく一部のオススメ物件をどれだけ深掘りするかで、そのサイトの価値が決まります。
３．お客は物件だけを見ていない。
お客から見れば物件は、生活の場を移すための一要素でしかありません。
エリア／沿線の絞り込みから個々の物件について、例えばその周辺環境も重要な要素。
物件そのものの数値情報だけで決めることなんて出来るはずありません。
地元ならではの情報が自社のブランディングや大手業者との差別化に繋がります。
不動産という商品特性上、最終的にお客がお付き合いしたいと思う業者は本来地元業者であるべきなのです。
４．手間のかけどころを絞り込む。
ひとつには１，２で述べたように数にこだわるよりごく一部で良いので質にこだわる。
そして、３で述べたような街情報などのブログは重要と言えども直接収益を生むものではありません。
そこは全て自分達で作りあげるのではなく、マッシュアップなどを活用し、既にネット上に点在する情報を集めてくるような仕掛けを施します。
５．フロー型情報よりストック型情報を。
発信力＝数ｘ質ｘ時間。
例えばポスティングは即時的な効果があるにせよその広告寿命は一瞬です。対して管理物件の現地看板のようなものは長期にわたって自社の集客導線になり得ます。ネットにおけるコンテンツも同様です。
自社の長期的な知的資産になり得るコンテンツを増やしていく仕掛けが必要です。
物件紹介の切り口として短期的な寿命の空室情報の他に、長期的なコンテンツとして建物情報（建物図鑑）のように満室時でも興味を持ってもらうことが有効になります。
６．サイトは大きくするより増やしていく。
既にネット上には膨大な情報があふれていて、スムーズに有用な情報にたどり着くことが難しくなっています。
情報を与える側としてはあれもこれも自分達が発信しているもの全てを取りあえず見せたいという欲望があります。
しかしながらそれは情報を受け取る側からすれば邪魔になっています。かえって有用な情報を隠すことになっているのです。
商品毎というより、お客の層毎にサイトを分けて、極端に言えば仮に同じ商品であっても客層毎に別の切り口で情報を与えることが重要です。
自社のメインサイトを唯一の入口にするのではなく、その外側にいろいろな切り口の入口を作り、ひとつひとつの現場で直接お客とやりとりができる仕掛けが必要です。
７．WEBは広告媒体というより、つながりの場に。
大手不動産ポータルにアップした物件からの反響が極めて薄く、成約率が低いのはご存じかと思います。
従来は営業マンが動き出すのは反響をもらってから。
電話／メールのお問い合わせをもらう前の段階で潜在顧客にリーチしていくことがこれからの営業です。
自社サイトとソーシャルメディアの連携がそれを可能にします。
たまたま見て頂いた自社サイトからお付き合いが続いていく仕掛け、今までざるのように失っていた多数の潜在顧客を囲い込むために最も重要なのです。
自社サイトをリニューアルする際には、上記７つのポイントを踏まえ、自社サイトだけでなくネット全体の中で仕掛けを作り、その運営においても業務のボリュームに強弱をはっきりさせることが効率よく効果をあげ続けるために最重要なものとなります。
作ったらお終いではなく、作ってからが勝負です。
ソーシャルメディアの種類とそれぞれの特徴
ご報告が遅れましたが、去る６／１５にソーシャルメディア活用のセミナー講師をしてきました。
いつもの不動産業者様向けセミナーに比べても、熱い話題だったこともあって非常にウケが良かったようです。
ちまたには既にソーシャルメディアのビジネス活用について具体的な指南書があふれています。
こんな機能があるとかこうやれば集客できるといった情報は探せばたくさん出てきます。
ただ、もっと俯瞰的に、いろんなサービスの中でそれぞれの業界／業種にとってどのサービスが自分達に相応しいのか、そもそもmixi,twitter,facebookはそれぞれどんなサービスなのかといった、実践前の大前提として必ず理解しておかなければならない視点からの解説が少ないようです。
私のレクチャーはそういった部分を中心にお話しさせて頂きました。
例えば、各サービスの特徴。
また、各サービスの立ち位置。
こういったことを前提として押さえた上で、各サービスにおけるビジネス活用のキモの部分を解説しました。
おかげさまで大変好評だったため、第二回の開催が決定しましたので、また改めてアナウンスさせて頂きます。
あと、ちょうど満室経営新聞さんの連載でもソーシャルメディア活用について触れさせて頂いております。
そちらの方もぜひよろしくお願い致します。
地域密着型不動産業が行うべきソーシャルメディア対応とは？
こんにちは、山田です。お久しぶりの更新になり恐縮です。 東日本大震災から早１ヶ月が経ち、被災者の方々にとってはこれまでとは違う「日常」と向き合い、少しずつ前に進んでいく姿に心を打たれます。
この業界でも各方面で独自の居住サービスなどが立ち上がっています。
私たちも引き続き、何ができるのかを考え実行していかなければならないと感じています。
さて本題ですが、月刊満室経営新聞連載の空室対策についての項が一息つき、次号よりソーシャルメディア対応を取り扱います。
また、業界向けではありませんが、今月２７日にサードビジョン様主催のソーシャルメディアセミナーの講師としてお話しさせて頂く予定です。
（詳細はコチラ）
【追記】
私事ながら恐縮ですが、身内に不幸があり延期させて頂くことになりました。既にお申し込みを頂いた方々には大変ご迷惑をおかけしており申し訳ございません。
改めて日程については後日お伝えさせて頂きますのでどうぞよろしくお願い致します。
ワケありは悪くない！？「ワケあり物件図鑑」制作中！
この物件、ワケありにつき、、、
この業界で「ワケあり」っていうとまずイメージするのが事件モノ。
せっかく気に入ってもらっても重説時点で流れがちな特殊な物件です。
でも、、、ここで言うワケありっていうのはそんなレアな物件のことではありません。
もっと一般的な、普通に取引される物件。
でも、ワケあってちょっと安い。
例えば、、、
(続きを読む…)
不動産屋さんの若手に期待する３つのこと
遅ればせながら新年明けましておめでとうございます。
今年、弊社は昨年後半から続く新企画をひとつひとつ商品化し、不動産業者の皆様に様々なサプライズをご提供していくつもりです。
是非ご期待頂き、今後ともどうぞよろしくお願い致します。
営業力＝発信力＝数ｘ質ｘ時間（期間）
先日お伝えした「これからの賃貸管理会社・・・」という話の中で「発信力」については賃貸であれ売買であれこれからの仲介業には必要不可欠な要素となります。
今日はその辺をもっとかみ砕いて詳しくお話し致します。
特に不動産仲介業は元々情報産業であり、消費者との情報の非対称性というのをビジネスモデルの根幹としてきました。
それがインターネットによって明らかに崩れつつあります。
そしてインターネットが集客の基盤になった現在では、営業力＝発信力であることは以前もお伝えしたとおり常識になりました。
では、発信力を強化するには何をすればいいのか？
そこでほとんどの業者さんは募集物件数をより多くポータルサイトに登録すること、という形で終わってしまっています。
じゃ明日から登録物件を２倍にできますか？委任物件を２倍にできますか？
長年かけて積み上げてきた物件数の基盤を簡単に倍にすることなど不可能じゃないですか？
ポータルサイトにあらゆる物件が掲載されていて、特定の条件における物件数としては既に業者より消費者の方が良く知っている状況です。その中で仲介業の収益は掲載数ではなく成約数に依存します。
ポータルと同じレベルの物件情報だけで自社への反響そして来店を増やしていくのは限界が見えています。
そこでまず、物件情報の質を上げることが必要なのです。
長くなるので詳しくは書きませんが、質は２倍３倍にすることが簡単です。
キャッチコピーひとつでも質は倍になります。
例えば「男前豆腐」の例のように言葉ひとつで数倍に出来る余地があります。
せめて委任物件くらいは情報の質を上げないと、物件を所有する売主／貸主が御社に委任する意義はありません。
そして、時間すなわち情報発信の期間。
期間はちょっと目先を変えるだけで数十倍にすることができます。
ほとんどの業者さんは自社の情報発信を募集物件情報に依存しています。だからたかだか数ヶ月の流れゆく情報発信を繰り返し続けているのです。
例えば弊社の建物図鑑というサービスは、現在どんなホームページを運営している業者さんであってもストック型コンテンツとしてご提供できます。
また、自社サイトの外側に目を向ければ、いつまでもネット上に残り続ける集客導線としての情報発信は特にソーシャルメディアなどをうまく使うことで積み上げていくことができます。
つまりはこういうことです。
営業力＝発信力＝数ｘ質ｘ時間（期間）
この公式を自社に有効に取り入れるために、ぜひ弊社にお問い合わせください！
これからの賃貸管理会社に必要なこと（オーナー目線）
本日、某業界紙の美人編集長と久しぶりにいろいろとお話しさせて頂きました。
賃貸事業のオーナーにとってこれからますます厳しい時代がやってきます。
その中で賃貸管理業者の皆さんにはプロとして何が求められるのか。
ハ会「賃貸上等ｗ」への提言：良質な住宅供給のために
第三回ハ会がいよいよ９／１３（月）に開催されます。
今回のテーマは「賃貸上等ｗ」ということで、既にtwitterの#hakai2010では活発に意見が飛び交う議論が繰り広げられています。
その中から私の主張を、つぶやきから抜粋する形でご紹介したいと思います。
街のインフラでもある賃貸住宅は量より質へシフトしていかなければならない。日本人の生き方自体が変わっていく中、そのニーズへ対応するためのブラッシュアップが必要。
そのためには貸主（オーナー）の権利、すなわち賃貸事業運営上の強制力をある程度強化しなければならない。
定借をもっとスマートに既存住宅へ活用できるようにし、不良入居者または事業コンセプトに合わない入居者は排除できるように。
それが多くの利用者にとってより良質な住宅の提供を促進させるはず。
やはり不動産業者は物件自体にもっとコミットしていかなければなりません。究極は営業要らずの商売。
商品性の向上という面では賃貸の場合、オーナーを動かしていかなければ始まりませんが、そのためには自分たちがやるべきことをやれている状態で、かつオーナーが動ける環境作りをしていく必要があります。
声の大きい消費者の言いなりになっていても街は良くなるとは限りません。
まだ本番までには間がありますので、ぜひ地場業者の皆さんもご参加頂き、現場のプロとしてのご意見をお出し頂ければ幸いです。
全賃新聞取材より：ブログの効果と期待度
本日、９／１リリース予定の建物図鑑や１０月リリース予定のワケあり物件図鑑（謎）について、いつもお世話になっている全国賃貸住宅新聞より取材を受けました。
その中で余談ですが、笑顔が素敵なW女史にこんな話を振られました。
「ブログの効果が見えないという業者さんが多いようです。」
わかります。
集客目的で中でもSEOを強く意識する場合、ブログの内容もタイトルからしてSEO効果を狙っていろいろと試行錯誤されている業者さんは多いようです。
毎日相当な労力を使って続けていればその分、労力に見合った効果を期待するのは当然です。
私自身もこのブログからお問い合せ頂きお付き合いさせて頂くことになった業者様が多いので、そういう期待を込めて、このエントリも含めこうして書いてます。
でも私の場合、過去ログを見て頂ければわかりますが、平気で１ヶ月空いちゃったりします。（^^；
もちろん毎日書けるなら書いた方が効果が上がるに決まっているのですが、業務にはそれぞれ固有の労力／効果のバランスがあると思うんです。
また、業務には質／量のバランスもあります。
で、ブログの場合、そもそもその効果の中で集客という要素は副次的なものだと思います。
じゃブログの目的って何？というところから次回詳しく、取りあえずここまで。
不動産業のためのiPad活用事例
iPadが発売されてはや一週間以上経ちましたが、不動産業者の皆様ご購入されましたでしょうか？
手にした方はきっと実務で十分使えると感じたことでしょう。
冒頭の画像は私が「IT部長」として入らせて頂いているクライアント様の例です。
営業マン向けの現場案内サポートツールというのが真っ先に思いつくアイデアですが、
それだけじゃもったいない。
来店＆成約向上のための直接的なアイデアをいろいろと模索する中で出てきたものです。
また、営業面ではもちろんのこと、最終的にはパソコンの代わりになりうるかどうか。
その辺はiPad用アプリに依存する部分も多いのであれこれと業務用アプリを買いまくって検証しております。
志あるサービスを！〜物件量／仲介料割引以外のもの
このGW中、遅ればせながら龍馬伝を第一回から今週の第１８回まで一気に見ました。
特に龍馬が海外の技術や政治の仕組みに触れたときの興奮ぶりが印象的です。
現代の私たちから見れば当たり前のことがまだ当たり前でなかった時代。
その、時代がまさに変わろうとするその場の臨場感を画面のこちら側から堪能しました。
でも近い将来から見れば今の私たちも龍馬と同じ状況にいるのかもしれませんね。
今を正しく評価するには未来からの視点が必要です。
龍馬がジョン万次郎から聞いた、民が選挙で大統領を選ぶ仕組み。
それは不動産業で言えば消費者に選ばれる今までに無いサービスの仕組みかもしれません。
黒船にある蒸気機関や大砲などの様々な技術。
それはクラウドやモバイル、WEBアプリなど最近登場した新しいIT技術かもしれません。
今までのやり方からすれば常識的で無いこと、そして一度もやったことの無いこと。
でももうちょっと先には当たり前になっていることなのかも。
個々の業者さんにとってそれは何か？
最近お問い合わせ頂く業者様にご訪問するとよく話題に出る、物件量と仲介料割引。
自社サイトに１００件載せてお問い合せが２件だから千件載せたいとか、近隣他社がやってるからウチも仲介料半額にとか。
その事業の修正を否定するものではありませんが、それって何も考えず今までのやり方の延長で、そこから何も変わっていない気がします。
そこに何らかの大きな志（大義）があり、それを前面に出していくなら別ですが。
龍馬の時代には行われていませんでしたが、民のことを考えれば選挙という制度が当たり前の権利であるように、、、
今はまだ不動産業界では行われていませんが、消費者のことを考えれば当たり前のサービスというものがまだまだあるような気がします。
それを見つけるために必要なこと。それは龍馬のような「志」なんだと思います。
大きな志があれば、きっと見つかるはずです。
そして私はデザイン＆アイデアをもってこれからもお手伝いしていきます。それが私の志です。
いまの世でうそだと思われていることが、次の世では当然なことになる。坂本龍馬
何を変えれば成果が・・・
いつもお世話になっており、かつ尊敬するクライアントの社長様から教えていただいた言葉。
心が変われば、態度が変わる。
態度が変われば、行動が変わる。
行動が変われば、習慣が変わる。
習慣が変われば、人格が変わる。
人格が変われば、運命が変わる。
運命が変われば、人生が変わる。
ヒンズー教の教えだそうです。
これを実務の現場でスタッフに指導してもまず心を変えてもらうのが大変。
そして心（気持ち）が変わったとしても、実際に行動を変えるのはもっと難しいことです。
だからあの手この手の仕掛けを施します。
ただ、いろいろやってみると逆にコアな部分が見えてきます。
取りあえず業務上、成果を上げるところまで、私なりにもっとも重要な部分だと思うところを残してシンプルにしました。
例えば、その会社では今、事業の再構築中です。それを現場のスタッフ全員で連日遅くまで喧々諤々しながら組み立てています。
みんなワクワクしながらやっています。
会社勤めの中でこんな体験なかなか無いですよね。きっといつか大きく役に立つときがくると思います。
彼らはちゃんとそれを感じながら目の前のことに取り組んでいます。
スタッフのモチベーションが低いとお嘆きの経営者様、仕掛けはいくらでもありますよ！
マトリックス化のすすめ
不動産業は営業が中心の世界なので特に中小規模の会社においては業務効率や業務手法の面で他の業界に比べると旧態依然としていることが多いです。
営業力＝発信力＝質ｘ量でも述べたとおり、モノに比べてヒトが少なくなるこれからの時代においては、営業の分野でも質を上げて行かなければなりません。
例えば顧客が求めているモノ（ニーズ）を探るときってどうしていますか？
お客様っていろんな方がいます。そしてそれぞれにおいてニーズは多少なりとも異なります。
会議などでも具体的な事例をアレコレ挙げていくとひとつの結論を生むためにはその情報を整理する必要が出てきます。
そこで表題の通り、マトリックス化をオススメします。
下の図は新築の賃貸物件を造る際のニーズ分析の一例です。
（わかりやすくするために簡略化しています）
※クリックで拡大します。
縦軸に住戸の面積、横軸に価格帯を設定しています。
このように考えると、顧客毎のニーズが整理され、どこに焦点を当てるべきかハッキリしてきます。
例えばお部屋の改修／リノベーションの場合には横軸を築年数にしたりすると経年／タイプ毎の必要な改修ポイントがうまく整理されるでしょう。
他にも物件の広告を作る際のポイントだったりWEB制作の際のターゲット絞り込みだったり、事業の再構成だったりと、幅広い分野でこのマトリックス化が活躍するはずです。
ぜひ、今日からはじめてみましょう！
何事もチープ過ぎる 〜お金と力の入れどころ〜
唐突ですが、弊社の事業ミッションは、、、
社歴を活かす地場宅建業のあり方を、日々の業務から見直していく。
R なアイデアもろもろ・・・
厳しい時代を生き残る、その最善策をご提供します。
上記の通り地場業者さんに対して、一言で言えば業務の「デザイン＆アイデア」を提供しています。
なんで地場業者さんかというと、街を盛り上げるのって宅建業者の役割が大きいから。
街の人になるにはその街の不動産業者が入口だし、お祭りや地域の伝統を継承していくにもたいてい地元の不動産業＆建設業が縁の下の力持ちになっています。
だから地場業者さんにこれからも頑張ってもらわなければ街は廃れていくような気がします。
ところが地場業者さんってだんだん苦しくなってきている。それは商売の環境が大きく変わってきているのにうまく対応できていないから。
それでも、まだ、昔ながらのお客さんが支えてくれている。今はまだ。でもそのお客さんも変わりつつあります。
地場業者さんに欠けている部分は何か？
ひとつの例として、、、
地場不動産業者は何事もやることがチープ過ぎるという点。
例えば売買営業では少なくとも数千万円の商品を扱っているわけです。
今の時代FAXでギザギザになった白黒の紙一枚で「どうですか？」は無いでしょ？
先日も「営業力＝発信力＝質ｘ量」で言いました。
ちょっとした差で反響総取り、成約率飛躍的向上。
他社より１０％差を付けるだけで３００％の効果を出せることもあるんです。
広告って量に応じてお金がかかりますが、ひな形とかは一回作ってしまえばずっと使えます。
取りあえずはお金かかりませんので何でも訊いて下さい。
営業力＝発信力＝質ｘ量
先日エントリした「営業力＝発信力」の続きです。
例えば、上のようなポスティング用のチラシ。
1万部撒いて反響はどのくらいあるでしょうか。
１〜２件が良いところですか？
仮にそうだとしたら、反響成約率が２０％だとすると１件契約を取るのに５万部撒く必要があります。
営業マンが平日の空いた時間に撒くとしても平均２００軒／時だと１万枚で５０時間、５万枚だと２５０時間かかります。
ポスティング代行業者に頼むと５円／枚で１万枚が５万円、５万枚だと２５万円かかります。
印刷代を含めずとも１成約の単価が２５万円ですよ。広告費としては割に合わなそうですね。
営業マンの時給がゼロ（すなわちボランティア）ならいくらでもやれば良いと思いますが、そんなことありません。
ポスティングに過大な時間を使ってしまえばその分、当然ながら他の業務が圧迫します。
営業マンの時間はタダでは無いんです。効率的に仕事をしてもらう必要があります。
じゃこの場合、効率的な仕事ってなんでしょうか？
それは労力（または費用）に見合うだけの反響を上げることですよね。
そのためにはチラシの質を上げる必要があります。
例えば、わかりやすさだったり、他社との差別化だったり、安心感だったりと、つまりはチラシ自体のクオリティを上げることです。
表題にあるように営業力は質ｘ量です。もちろんある程度の量は必要ですが、量を増やせばその分比例して費用がかかります。
一方で質はどうでしょう？
上のチラシの例で言えば、質の向上で成果は５倍も１０倍も変わる可能性があります。
世の中のあらゆる商品を見渡してみればヒット商品は競合の何倍も売れたりしてます。
不動産という商品は流通の特性として他社との商品の優劣がほとんどありません。
だからこそ反響を得るためには「見せ方」を工夫しなければならないのです。
そして、「見せ方」の工夫にはそれなりの基礎知識とテクニックが重要です。それを営業マンに教え込む体制を社内に作るか、もしくは「見せ方」のプロに手伝ってもらう必要があります。
そこで習得したものはこの先ずっと使えるんです。一回やってしまえば後はコストがかからない。
質を上げるというのはそれだけ効率的なのです。
これはオーナー訪問の際のパンフレットでも来店客への小冊子でも自社サイトでも、「発信」という作業では全て同じことです。
今一度、営業マンへの仕事の与え方を振り返ってみて下さい。
そして、WEBサイトを含む自社のあらゆる顧客向け資料を改めて見直してみて下さい。
これからの賃貸事業に必要なこと（その８）
お久しぶりにこのタイトル。前回は確かその２でした。
実は某所で書き進めておりまして、表題のように今日はなぜかその８。（笑）
全部お読みになりたい方は私までご連絡下さいませ。
ではさっそく。
■目次
１．賃貸事業の問題点
２．安全な賃貸事業とは？
３．エリアの特長
４．コアターゲットの選定
５．ニーズとシーズ
６．事業コンセプトとブランディング
７．施工業者に求めること
８．ＷＥＢ活用＆コンテンツ資産
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
５．ニーズとシーズ
前回まで２回ほど横道にそれましたが、今回は話を賃貸住宅企画に戻して、ニーズとシーズについてです。
まず、ニーズとは賃貸住宅に入居する方々にとって必要不可欠だと思うこと。子供の学区だとか周辺施設などもありますが、主には設備関係などが中心になります。
例えば、最近の入居者からすればオートロックやエアコン、ウォシュレットなどは大方誰もが欲しい設備です。
一方で追い焚き機能は二人以上の入居者、ワンルームなら居室の照明や一通りの家具など、ターゲットによってもニーズが異なります。
多くのニーズに応えていこうとすると機能がてんこ盛りでそれだけ採算が厳しくなりますので賃料設定を上げなくてはなりません。
以前申し上げたとおり、ターゲットの選定すなわち入居者像を絞り込むことが企画の重要なポイントになるわけです。
次にシーズとはどういったものでしょうか。シーズとは英語でseeds、つまり種のことです。
一般的には芽がまだ出ていない潜在的なニーズ、例えば新機能や新技術のことを指すことが多いようです。
ただ、私はもうちょっと違うとらえ方をしています。
シーズとはそこに住む入居者自身も気づきにくい、言うなれば「雰囲気」のようなもの。
なんとなく住み心地が良いとか暮らしやすい雰囲気。お気に入りの空間。
そういうお部屋があります。
なんとも捉え所のない話になってしまいますが、そういう物件が確かに存在します。
それは設備の充実とは次元の違うところにポイントがあるのだと思いますが、物件の企画として盛り込むのは非常に難しいことです。
しかしながらこれからの時代、入居者は多くの物件から自分の住まいを選べる状況です。
事業の企画をする者として、この難題に取り組んでいきたいと思っています。
それは入居者の満足を自分の喜びと感じる熱意が成功の糸口になるのではないかと思います。
今回は漠然とした話で恐縮ですが、このシーズについては今後も引き続きお伝えしていきたいと思います。
