雑記
iPadはOS4.0のソフトVer.UPで５０％UPのスピード？
ちまたではappleがまたadobeに嫌がらせしてると噂されているフラッシュ非対応問題ですが、、、
サクサク動くのと同時に10時間持つことはiPadを手にした方々には体感している事実ですが、上記記事の推測が本当ならもはや他社には真似できないところにappleはいるのかもしれません。
Googleはチップを作らなきゃいけないかもしれませんね。
「建物図鑑」鋭意開発中！
特に賃貸管理会社向けのWEBコンテンツとして「建物図鑑」を6月中にリリース予定ですが、4月中にはリリースできそうな勢いで開発中です。
既に数社のオーダー待ちがあるので急ピッチで動いております。
一言で言ってしまえばCMSベースの建物情報データベース。
クラウド、マッシュアップ、地域ポータルなど最近流行の言葉で語るのは簡単ですが、実務にどう影響するのかというのが気になるところですよね。
これが実際に賃貸管理会社にどのような業務上の効果を生むのか、それについてはもう少々お待ち下さい。
気になる方はお気軽にお問い合わせ頂ければ幸いです。
営業力＝発信力＝質ｘ量
先日エントリした「営業力＝発信力」の続きです。
例えば、上のようなポスティング用のチラシ。
1万部撒いて反響はどのくらいあるでしょうか。
１〜２件が良いところですか？
仮にそうだとしたら、反響成約率が２０％だとすると１件契約を取るのに５万部撒く必要があります。
営業マンが平日の空いた時間に撒くとしても平均２００軒／時だと１万枚で５０時間、５万枚だと２５０時間かかります。
ポスティング代行業者に頼むと５円／枚で１万枚が５万円、５万枚だと２５万円かかります。
印刷代を含めずとも１成約の単価が２５万円ですよ。広告費としては割に合わなそうですね。
営業マンの時給がゼロ（すなわちボランティア）ならいくらでもやれば良いと思いますが、そんなことありません。
ポスティングに過大な時間を使ってしまえばその分、当然ながら他の業務が圧迫します。
営業マンの時間はタダでは無いんです。効率的に仕事をしてもらう必要があります。
じゃこの場合、効率的な仕事ってなんでしょうか？
それは労力（または費用）に見合うだけの反響を上げることですよね。
そのためにはチラシの質を上げる必要があります。
例えば、わかりやすさだったり、他社との差別化だったり、安心感だったりと、つまりはチラシ自体のクオリティを上げることです。
表題にあるように営業力は質ｘ量です。もちろんある程度の量は必要ですが、量を増やせばその分比例して費用がかかります。
一方で質はどうでしょう？
上のチラシの例で言えば、質の向上で成果は５倍も１０倍も変わる可能性があります。
世の中のあらゆる商品を見渡してみればヒット商品は競合の何倍も売れたりしてます。
不動産という商品は流通の特性として他社との商品の優劣がほとんどありません。
だからこそ反響を得るためには「見せ方」を工夫しなければならないのです。
そして、「見せ方」の工夫にはそれなりの基礎知識とテクニックが重要です。それを営業マンに教え込む体制を社内に作るか、もしくは「見せ方」のプロに手伝ってもらう必要があります。
そこで習得したものはこの先ずっと使えるんです。一回やってしまえば後はコストがかからない。
質を上げるというのはそれだけ効率的なのです。
これはオーナー訪問の際のパンフレットでも来店客への小冊子でも自社サイトでも、「発信」という作業では全て同じことです。
今一度、営業マンへの仕事の与え方を振り返ってみて下さい。
そして、WEBサイトを含む自社のあらゆる顧客向け資料を改めて見直してみて下さい。
山形産手作りiPad
この記事を参考に、自宅で長男と一緒にiPadを作ってみました。
まず、素材。山形県産です。
３枚重ね合わせて１５mmくらい。ちょうど良い感じ。
角のラウンドも適当に。
両面テープは長男が担当。
表面が完成！
さっそく、子供専用のiPodTouchと比べてみる。
今度は裏面。
裏面はメールの画面を。
あっさり完成！
さっそく稼働テストを行う長男。
Macbook（13.3inch）との大きさ比較。
思ったより小さい？
ホンモノが来たら子供たちの取り合いになることは必須。
でもパパが仕事で使うんだぞ！
取りあえず早速、ココで使いました。
おまけ：触発された長男のモノ作り魂が炸裂！
これからの賃貸事業に必要なこと（その８）
お久しぶりにこのタイトル。前回は確かその２でした。
実は某所で書き進めておりまして、表題のように今日はなぜかその８。（笑）
全部お読みになりたい方は私までご連絡下さいませ。
ではさっそく。
■目次
１．賃貸事業の問題点
２．安全な賃貸事業とは？
３．エリアの特長
４．コアターゲットの選定
５．ニーズとシーズ
６．事業コンセプトとブランディング
７．施工業者に求めること
８．ＷＥＢ活用＆コンテンツ資産
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
５．ニーズとシーズ
前回まで２回ほど横道にそれましたが、今回は話を賃貸住宅企画に戻して、ニーズとシーズについてです。
まず、ニーズとは賃貸住宅に入居する方々にとって必要不可欠だと思うこと。子供の学区だとか周辺施設などもありますが、主には設備関係などが中心になります。
例えば、最近の入居者からすればオートロックやエアコン、ウォシュレットなどは大方誰もが欲しい設備です。
一方で追い焚き機能は二人以上の入居者、ワンルームなら居室の照明や一通りの家具など、ターゲットによってもニーズが異なります。
多くのニーズに応えていこうとすると機能がてんこ盛りでそれだけ採算が厳しくなりますので賃料設定を上げなくてはなりません。
以前申し上げたとおり、ターゲットの選定すなわち入居者像を絞り込むことが企画の重要なポイントになるわけです。
次にシーズとはどういったものでしょうか。シーズとは英語でseeds、つまり種のことです。
一般的には芽がまだ出ていない潜在的なニーズ、例えば新機能や新技術のことを指すことが多いようです。
ただ、私はもうちょっと違うとらえ方をしています。
シーズとはそこに住む入居者自身も気づきにくい、言うなれば「雰囲気」のようなもの。
なんとなく住み心地が良いとか暮らしやすい雰囲気。お気に入りの空間。
そういうお部屋があります。
なんとも捉え所のない話になってしまいますが、そういう物件が確かに存在します。
それは設備の充実とは次元の違うところにポイントがあるのだと思いますが、物件の企画として盛り込むのは非常に難しいことです。
しかしながらこれからの時代、入居者は多くの物件から自分の住まいを選べる状況です。
事業の企画をする者として、この難題に取り組んでいきたいと思っています。
それは入居者の満足を自分の喜びと感じる熱意が成功の糸口になるのではないかと思います。
今回は漠然とした話で恐縮ですが、このシーズについては今後も引き続きお伝えしていきたいと思います。
Chikirinさんの「賃貸住宅斡旋のネット化 そろそろ？」について
コラム系ブログでは更新を一番楽しみにしているChikirinさんのおちゃらけブログから。
まずはその最新記事を御覧下さい。
まず、上記記事を私なりに箇条書きにまとめます。
・賃貸住宅は高度にスペック化された商品。
・故に「ＩＴ技術＆ネット向き」なのにネット化が遅い。
・ネット化が遅れるのは他と同様、「既存市場におけるリーダー企業が、ネット化に反対する（動かない）から」。
・既存市場を独占・寡占している企業は、積極的にビジネスをネット化したいとは思わない。
・ネット化が進むためには“アタッカー”（過激な新規参入者）／既存事業者の“抜け駆け企業”がでてくる必要がある。
・もしくは「サービス提供者も仲介者も高齢者だから」か？
・商品情報をすべて抑えているのはネットが不得意な“駅前の不動産屋さん”。
・つまり供給側のネットとの親和性が非常に低い。
・もうひとつ、大家にとって重要なのは空室を埋めるより入居後。
・入居中のリスクに対処する不動産屋の価値が高い。
・賃貸後のメンテナンスというプロセスは全くネットにむいてない事業。
・つまり募集と管理を”アンバンドル”（別々に）する必要性。
・最近増えた物件は販売業者所有。
・販売売れ残りが賃貸で出ている。
・彼らは入居後のメンテでは他者の助けはいらないプロ。
・だから空室／借り手のマッチングが効率的。
・今回の不況はネット化促進のきっかけになるかも。
・”ゆがんだ市場”を直すには“市場の効率化”が効果的。
・そろそろ賃貸住宅斡旋市場も潮目が変わってくるかも。
ふう。
私的には後半でちょっと引っかかる部分があるにせよ、大方的確だと思います。
さて、地場業者様各位、この記事読んでどう思われましたか？
明後日の宅建協会某地区セミナーの資料をここで丸ごとアップしたい衝動にかられますが、ひとまず先日アップしたこの動画を御覧下さい。
（特に前半）
皆さん売却委任や管理受託って増やしたいですよね。
そしたらまず何をやらなければならないか。
セミナーでは他にもいろいろ言ってますが、ひとつだけ挙げれば、、、
これからの時代は「営業力＝発信力」なんです。
賃貸で言えば地主の世代交代が進む前に自分たちが変わらなきゃ。
従業員を一人切り、二人切りして食いつなごうと思ったらダメです。
自分たちが今すぐ変わらなきゃ。
営業力＝発信力
本日、というか日付変わって昨夜、twitterの不動産／建築クラスタ交流会に行ってきました。
数年ぶりに、さくら事務所の長嶋さんにお会いして、いくつか用意しておいた質問や教えを授かりました。
例えば業界が注目する「両手禁止」の件やレインズ公開についてなどなど。
私の周りでは「長嶋をみつけたら石を投げろ」的な雰囲気があるのですが、それをそのままお伝えしたりしてちょっと失礼だったかもしれませんけど。（笑）
まぁ、氏はナイスガイなので全く気にとめていないようでしたが。
そこで表題についてですが、私のセミナーの一項目としていつも言っていることなのですが、一昔前まで、営業力っていうのはコミュニケーション力だったと思います。
それは今も変わらない最も重要なことではありますが、営業の舞台をネットに移すとちょっとニュアンスが変わります。
コミュニケーション力というよりまずは発信力なのではないかと。
この業界に入った当初、先輩営業マンによく言われました。不用意にしゃべるな、と。
２０代の中盤くらいだとお客様より自分自身はだいぶ若い。
だからニコニコして物件をご案内さえすればいい。物件を決めるのは客だ、と。
タクシーみたいなもんですね。
それはそれで正解だったのかもしれませんが、ネットでは違います。
発言しなければ存在自体が認識されない世界です。
ここで枕に戻るのですが、今日いや昨夜、改めてそれを感じました。
普段ROM（リードオンリー）ってる人と違って、発信力のある人は初めてリアルにお会いしても既にどんな方かわかっています。発信の積み重ねが人となりを浮かび上がらせます。
中には容姿が自分の想像と全く違いびっくりすることもありますが、それはそれでクイズの答えを知るようで楽しい体験です。
これってスタッフブログとかみて来店するお客様が感じていることじゃないですか？
ネットで発信していくことって恥ずかしいことだし、未だに私も後から読み返して赤面することが多々あります。
きっとこの文章も後から読み返せばピンク色くらいにはなるでしょう。ほろ酔いで書いているからだけではありません。
でもそれって決して悪いことじゃないし、逆に言えばそこで成長できるってことです。
ネットでの発信に比べてもっと不用意になるはずのリアルな発言では後に形が残りません。
きっとネット上の発信の方が自分を成長させるはず。
だから。恥ずかしがらず、いや恥ずかしくともどんどん発信していきましょう。
その中で自分のキャラを磨き上げていきましょう。
それがこれからの時代の営業力だと思います。
光の速さに到達するまで終わらない
Googleがリアルタイム検索に日本語対応しました。
既に英語版で良く使っていましたが、最近の情報を知りたいときに便利です。
◆「リアルタイム検索」で“いま”を検索。グーグルが説明会
Googleで当初から検索サービスに携わるエンジニアの「究極的には情報が発生してから伝達されるまでの理論的な上限は光の速さ」という発言を紹介。徳 生氏は、同エンジニアの「リアルタイム検索や検索サービスの障壁を取り除く作業は、光の速さに到達するまで終わらない」との発言も取り上げて、引き続き検 索サービスの改良に取り組んでいく姿勢を示した。
すごいですね、光の速さ。
ネットが日常的に使われ出して既に10年以上が経過する中、コンテンツの作成された時期（投稿日）というのがますます重要になってきています。
一概には言えませんが、多くの情報には寿命があって、新しい情報の方が有益であることが多いわけです。
そうなると何か調べるのに検索エンジンを使う場合、ある程度時系列で並んでくれる方が使い勝手が良かったりします。
これを不動産業者のネット戦略的な話に絡めると、すなわち「SEOに金払うくらいなら更新しろ」ということになるわけですね。
昨日も宅建協会某地区でセミナーをさせて頂き、そんなお話しをしてきたところです。
Googleバズというのも始まりましたが、それぞれ不動産業務に使えるかどうかを検証していきたいと思います。
効率良い業務会議のやり方
この手のテクニックは様々な書籍も出てますし今更感がいっぱいですが、それと比して実際にいろんな会社の会議に参加させて頂くと、それらのノウハウを実践されているところはほぼ皆無。
不動産業界は組織運営という面では（も？）圧倒的に遅れているのかもしれません。
というわけで私が実践または考える理想的な会議のポイントを以下の通り。
◇会議の目的を事前にはっきりさせる。
ブレストなのか、決定事項を作る会議なのか、ゴールのない会議は無駄だと認識しましょう。
◇必要最小限の少人数で行う。（４〜５人程度）
無駄に参加者の多い会議は進行の妨げになります。中には報告または指示だけで良い人がいるはずです。
◇短時間で行う。（目安は３０分程度）
どんなに重要な案件が複数あっても時間を強制的に短く設定してしまいます。
◇事前に議題書を作成し十分な時間を与えておく。
各自意見をまとめてきてもらい、会議中は意見を活発に出し合うことが必須。意見の出ない人は次回から呼ばない。
◇書記以外は議事を取らない。
全員が同様のメモを取るのは無駄です。後で書記が議事録を関係各位にメールすれば良いのです。
◇決定事項と期限を必ず作り上げる。
決定事項と期限の無い会議は会議ではありません。
◇議事録は会議終了後すぐ配布（メール）
後回しにすると議事録の質が急激に落ちます。書記は会議後すぐに他の予定を作らないこと。
というわけで、そもそも会議って会社としては大きくコストのかかる作業です。参加者の通常業務を止めてしまうわけですから。その認識を参加者に強く持たせることが重要です。
また、だからこそ、実際に実施されるべき決定事項の無い会議は立ち話よりたちが悪いのです。
なんだったか女性の下着を作ってる会社はどんなに重要な案件でも３分／件で物事を決めていくという話を聞いたことがあります。当事者の事前準備は大変でしょうが多人数が一斉に集まる場所でイチから始めるよりも遙かに良いわけですね。
最後にオマケで、、、会議は立ってやるというのもあります。必然的に短時間になり頭の回転にも良いみたいです。
ぜひ明日から実践してみましょう。
追記：上記には会議の冒頭にやるべき最も重要な要素がひとつ抜けています。
ご興味のある方は遠慮なくお問い合わせください！
共感できる理念、100年先を見据えたビジョンと戦略を
表題の記事がCNETに掲載されていました。
◆共感できる理念、100年先を見据えたビジョンと戦略を–ソフトバンク孫社長、IT政策に吠える
昨日もちょうどこんな記事をご紹介したばかりですが、二人の子供を持つ親として次世代を担う子供たちへの「教育」には大きな憂いを感じています。
なぜならば、現状の教育というものが、私が多感な時期を過ごした３０年ほど前からあまり変わっていないから。
今、私の夢や希望や食いぶちたる技術のベースになっているものは私自身が受けた教育をベースにしたものとは言えないからです。子供の頃出会った仲間からの影響や興味を持って自分なりに励んできた趣味の延長が今の自分を支えています。
そういう意味で表題の記事中にある以下の言葉に孫氏同様、私も共感します。
「もしかしたら、『感動を伝えること』のみを命題として、全力を尽くすべきかもしれません。歴史の感動、社会の感動、自然科学の感動。仲間と共に力を合わせることの感動。未来の構築に携われる感動。」
そして、、、
「人間は知的好奇心を満たすことにわくわくし、感動する。詰め込まれるよりも、感動を得たときのほうがはるかに記憶する。その感動を伝えるのに、紙に印刷した一方向のメディアが最も役に立つと言えるだろうか」
同感です。iPad（でなくとも）のようなツールがその一助になれれば良いですね。
売主／貸主にバレたらヤバいよ！？
先日twitterにて、かの浦田健さんをはじめ大家業の著名各位がつぶやいて怒っていました。
簡単にまとめると、ある賃貸オーナーさんの空室がなかなか決まらない。
リフォームにもお金をかけてるし、広告料を３ヶ月も管理会社から要求されている。
それなのに実は管理会社が自社で情報を抱え込み、客付他社を排除していることがバレたと。
当然大家さんの立場からすれば激怒ですね。
でも管理会社（元付業者）の立場からすれば、実は良くあることでは？
でもでも、、、これって元付業者の既存ビジネスモデルがもうヤバいっていうか、昔ながらのやり方が通用しなくなっていることを露呈しているわけです。
管理会社からすれば、、、客付業者は決まってナンボのイケイケなので、入居後のクレームを減らすためにお客様の属性やら云々との言い訳がアレコレ出るのはわかりますが、もうそんな時代じゃないです。
大家としては空室対策は最大の課題です。それは今後もっと顕著になっていくことは言うまでもありません。
そんな時代に入居者や大家に対してお役所仕事みたいなやり方は通用しません。
弊社の賃貸管理業者向けセミナーでも繰り返しお伝えしていますが、物件を磨くことと、物件の情報発信をしていくことは元付業者の努めです。ここをきちんと行えない業者はこれから急激に淘汰されていくでしょう。
情報発信って何ですか？ポータルへアップしてマイソク配っておしまいですか？
それで大家さん（もしくはそのご子息）／売主はさん安心しますか？
客付業者は敵ではありません。彼らをうまく取り込む必要があるのでは？
私がいつもお世話になっている（株）デジコムの前原社長がいいことを言ってます。
具体的なことはぜひ社内レクチャーに私を呼んでください！
（結びは結局、宣伝かよ！）
情報インフラ（古い方）の劣化が激しい
今、これから始まる全賃さんの連載で情報インフラとしてのgoogleの話を書いているんですが、一方で既存の情報インフラである新聞テレビをはじめとするマスコミ、これ相変わらずひどいですね。
私自身はテレビも新聞も直接的には触れなくなって久しいのですが、国民／市民／消費者に大きく影響を与えるメディア（またはツール）としては常にその動きを注視しているつもりです。
何があったかというと、民主党が早速大きな公約破りとして「歴代民主党代表が約束してきた「政府会見を記者クラブ以外のメディアにも開放する」という方針が一部メディアの圧力と党内守旧派によって握りつぶされた」ということです。
（孫引きで恐縮ですが、コチラから抜粋）
これがマスコミの報道になると、「雑誌記者ら初めて参加 民主が首相会見オープン化」だから私たちが受ける印象は真逆になります。
日本は経済一流政治三流と呼ばれ続けましたが、そういう時代には政治は経済の言うことを聞いていれば良かった。しかしながら既に経済は一流ではなくなりつつあります。右／左、中央／分権、鷹／鳩、移民／少子化、大きな／小さな政府などいろいろな舵取りがある中で政治の役割は今まで以上に大きくなるはずです。
政治を一人前にするためには私たちが（総体として）一人前にならなきゃいけないと思っています。
そのためには、マスコミの役割はまだまだあまりにも大きい。
漢字の読み間違いから始まる数々の敵失と椿事件を彷彿させるマスコミの援護射撃から棚ボタで得た感のある民主党政権。
積極的な期待感の無い雰囲気が漂う中、私はこのマスメディアの解放についてのいくつかは非常に期待していました。
残念です。
以下、この件に関して言及されている記事一覧です。
ジャーナリズムの自殺、民主党の「公約」破り・記者クラブ開放問題を書かない既存メディア
◆追記
この件に関して、いつものようにペーソスとエスプリの効いたchikirinさんのエントリが待たれるところです。（笑
これからの賃貸事業に必要なこと（その２）
皆さんこんにちは。いかがお過ごしでしょうか。
子供たちの夏休みは終わってしまいましたが、それに伴い例年になく早い秋が訪れようとしています。
夏の間、空いてしまっていた物件は出来る限り速やかに客付けしていきたいですね。
この陽気とともにお客様の出足も早く良くなっていただければありがたいのですが。
さて、前回の続きをお話させていただきます。
私、山田の個人的な考えで進めていますが、これまでにいろいろな物件を取り扱い、そして長期事業として企画してきた経験に基づくものです。
ちょっと長くなりそうですが、最後までお付き合い頂ければ幸いです。
今回は以下の目次の中で、二つ目の「安全な賃貸事業とは？」になります。
■目次
１．賃貸事業の問題点
２．安全な賃貸事業とは？
３．エリアの特長
４．コアターゲットの選定
５．ニーズとシーズ
６．事業コンセプトとブランディング
７．施工業者に求めること
８．ＷＥＢ活用＆コンテンツ資産
これからの賃貸事業に必要なこと（その１）
例年、最もお部屋の入れ替わりが多い繁忙期の春を過ぎ、賃貸住宅の賃料相場は不景気のあおりを受けとうとう下落傾向が顕著になりつつあります。
そんな中、私の周辺でもこれから竣工を迎える物件もあれば、企画を立ち上げつつある物件もあります。
そこで、今回から数回に分けて、表題の通り「これからの賃貸事業に必要なこと」を書き連ねて参りたいと思います。
基本的にはこれから賃貸住宅などを新築する際のお話しですが、既存賃貸事業のブラッシュアップ（てこ入れ）にも参考になれば幸いです。
■目次
１．賃貸事業の問題点
２．安全な賃貸事業とは？
３．エリアの特長
４．コアターゲットの選定
５．ニーズとシーズ
６．事業コンセプトとブランディング
７．施工業者に求めること
８．ＷＥＢ活用＆コンテンツ資産
具体的には上記目次のような形でお話を進めていきます。
