尖閣諸島の問題を契機にかの国では反日デモ、そして我が国でも反中デモ（なぜか変換できない）と穏やかでない事態が続いています。そしてなぜか前者は大々的に報道され（一発で変換おｋ）、後者はあまり報道すらされていないそうです。

個人的に私は十代の多感な時期からかれこれ３０年近くテレビとあまり縁がなく、芸能界とかお笑いとかあまり得意じゃないのですが、それでも新聞はちゃんと読んでました。１０年くらい前までは。

ネットで間接的にしか触れることの無くなったマスコミに対して、果たしてジャーナリズムという観点から思うところは多々あり、最近急激に凋落していく様を私なりに注視しています。

そして、島田雅彦が「優しいサヨクのための嬉遊曲」を書いた頃から単純な右だの左だのといったイデオロギー論争は終焉を迎えたはずのところで、今また「ネトウヨ」（ネット右翼）だの「工作員」（中国、朝鮮）だのと特に２ちゃんニュース系板界隈では賑やかな祭りを繰り広げています。そして議論は面白いほどかみ合っていません。

そんな折、こんな言説を知りました。

「右翼は内と外、左翼は上と下」

つまりはこんな感じでしょうか。

きちんと正面から対峙してるわけではないんですね。なるほどと思いました。

このマトリックスを前提にちょっと考えてみます。

まず、それぞれのセグメントにはどういったプレイヤーがいるのかというと、、、

こんな感じでしょうか。

「ネトウヨ」に正面から対峙するのは「工作員」ではなく「大企業」なんですね。
ニートが多い真相といったところでしょうか。ｗ

さて、ここで経済的なパワーが一番強いセグメントは言うまでもなく左上の「大企業」です。

それを踏まえてここでマスコミ様の登場です。

つまりマスコミは元々思想背景が左翼だの売国奴だのというより、単純に経済的な合理性を追求した立ち位置になっているワケです。

そして、「大企業」が見ているのは昨今では中国をはじめとする巨大海外市場なわけで、結果としてマスコミは「ネトウヨ」に対峙する存在となっているのです。

これらを踏まえた上で、凋落激しいマスコミには改めて「ジャーナリズム宣言ｗ」をして頂き、こうなって欲しいと思います。

デモにご参加される皆さん、向かうべきは中国大使館ではなく、マスコミです。

斜め右に引きずり落としていきましょうよ。

さて、昨日はかってのヨガ仲間であるところの（笑）こてっちゃんにお招き頂き、アパート経営フェスタ２０１０に行って参りました。

ホントは本サイトでも事前にご紹介しなきゃと思っていたのですが、バタバタしている間に当日を迎えてしまいました。
遅れて会場に着いてみると３階席まで満室いや満席。既に千人を超える参加者の熱気に包まれておりました。

主催のこてっちゃん＆けーちゃんをホストに、業界の有名人各位が３部構成でそれぞれ本音トーク。

これからの賃貸住宅のあり方や事業経営、投資としての賃貸事業、そして幸福論と盛りだくさんでした。

不動産業者さんからすると軽くアウェイな雰囲気もありますが、多くの「気付き」を与えてくれる貴重な場だと感じました。
また、フェア全体のコーディネートのすばらしさに感服。両氏をはじめとするスタッフのパフォーマンスに敬服します。

そして、、、渡された資料の中に私の顔写真を発見。（笑）
そうだった、私のセミナーを納めたDVDが発売されるんでした。 
※ご興味のある方はぜひお問い合わせください！

あと、もうひとつ。満室経営新聞にて１０月号より私の連載が始まります。
まだ骨子が定まっていませんが、恐らく下のような話題で続けていく予定です。

・これからの賃貸事業に必要なこと
・空室対策に必要なふたつのこと
・賃貸住宅には「水」しか無い
・ストック型とフロー型のコンテンツ
・地図はメディア
・ソーシャルメディアと不動産業
・クラウドと不動産業
などなど。。。

最後に、、、
プレミアな方々の懇親会にて、居酒屋経営してるおじさんとツーショット。
いやいや、かのワタミ創業者の渡邊美樹氏です。

◇アップルはなぜ Objective-C にこだわるのか

サクサク動くのと同時に10時間持つことはiPadを手にした方々には体感している事実ですが、上記記事の推測が本当ならもはや他社には真似できないところにappleはいるのかもしれません。

Googleはチップを作らなきゃいけないかもしれませんね。

既に数社のオーダー待ちがあるので急ピッチで動いております。

一言で言ってしまえばCMSベースの建物情報データベース。

クラウド、マッシュアップ、地域ポータルなど最近流行の言葉で語るのは簡単ですが、実務にどう影響するのかというのが気になるところですよね。

これが実際に賃貸管理会社にどのような業務上の効果を生むのか、それについてはもう少々お待ち下さい。

気になる方はお気軽にお問い合わせ頂ければ幸いです。

例えば、上のようなポスティング用のチラシ。

1万部撒いて反響はどのくらいあるでしょうか。
１〜２件が良いところですか？

仮にそうだとしたら、反響成約率が２０％だとすると１件契約を取るのに５万部撒く必要があります。

営業マンが平日の空いた時間に撒くとしても平均２００軒／時だと１万枚で５０時間、５万枚だと２５０時間かかります。
ポスティング代行業者に頼むと５円／枚で１万枚が５万円、５万枚だと２５万円かかります。
印刷代を含めずとも１成約の単価が２５万円ですよ。広告費としては割に合わなそうですね。

営業マンの時給がゼロ（すなわちボランティア）ならいくらでもやれば良いと思いますが、そんなことありません。
ポスティングに過大な時間を使ってしまえばその分、当然ながら他の業務が圧迫します。
営業マンの時間はタダでは無いんです。効率的に仕事をしてもらう必要があります。

じゃこの場合、効率的な仕事ってなんでしょうか？

それは労力（または費用）に見合うだけの反響を上げることですよね。
そのためにはチラシの質を上げる必要があります。

例えば、わかりやすさだったり、他社との差別化だったり、安心感だったりと、つまりはチラシ自体のクオリティを上げることです。

表題にあるように営業力は質ｘ量です。もちろんある程度の量は必要ですが、量を増やせばその分比例して費用がかかります。

一方で質はどうでしょう？

上のチラシの例で言えば、質の向上で成果は５倍も１０倍も変わる可能性があります。
世の中のあらゆる商品を見渡してみればヒット商品は競合の何倍も売れたりしてます。
不動産という商品は流通の特性として他社との商品の優劣がほとんどありません。
だからこそ反響を得るためには「見せ方」を工夫しなければならないのです。

そして、「見せ方」の工夫にはそれなりの基礎知識とテクニックが重要です。それを営業マンに教え込む体制を社内に作るか、もしくは「見せ方」のプロに手伝ってもらう必要があります。

そこで習得したものはこの先ずっと使えるんです。一回やってしまえば後はコストがかからない。
質を上げるというのはそれだけ効率的なのです。

これはオーナー訪問の際のパンフレットでも来店客への小冊子でも自社サイトでも、「発信」という作業では全て同じことです。

今一度、営業マンへの仕事の与え方を振り返ってみて下さい。
そして、WEBサイトを含む自社のあらゆる顧客向け資料を改めて見直してみて下さい。

まず、素材。山形県産です。

３枚重ね合わせて１５mmくらい。ちょうど良い感じ。
角のラウンドも適当に。

両面テープは長男が担当。

表面が完成！
さっそく、子供専用のiPodTouchと比べてみる。

今度は裏面。
裏面はメールの画面を。

あっさり完成！
さっそく稼働テストを行う長男。

Macbook（13.3inch）との大きさ比較。
思ったより小さい？

ホンモノが来たら子供たちの取り合いになることは必須。
でもパパが仕事で使うんだぞ！
取りあえず早速、ココで使いました。

おまけ：触発された長男のモノ作り魂が炸裂！

実は某所で書き進めておりまして、表題のように今日はなぜかその８。（笑）
全部お読みになりたい方は私までご連絡下さいませ。

ではさっそく。

■目次
１．賃貸事業の問題点
２．安全な賃貸事業とは？
３．エリアの特長
４．コアターゲットの選定
５．ニーズとシーズ
６．事業コンセプトとブランディング
７．施工業者に求めること
８．ＷＥＢ活用＆コンテンツ資産

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

５．ニーズとシーズ

前回まで２回ほど横道にそれましたが、今回は話を賃貸住宅企画に戻して、ニーズとシーズについてです。

まず、ニーズとは賃貸住宅に入居する方々にとって必要不可欠だと思うこと。子供の学区だとか周辺施設などもありますが、主には設備関係などが中心になります。
例えば、最近の入居者からすればオートロックやエアコン、ウォシュレットなどは大方誰もが欲しい設備です。
一方で追い焚き機能は二人以上の入居者、ワンルームなら居室の照明や一通りの家具など、ターゲットによってもニーズが異なります。
多くのニーズに応えていこうとすると機能がてんこ盛りでそれだけ採算が厳しくなりますので賃料設定を上げなくてはなりません。
以前申し上げたとおり、ターゲットの選定すなわち入居者像を絞り込むことが企画の重要なポイントになるわけです。

次にシーズとはどういったものでしょうか。シーズとは英語でseeds、つまり種のことです。
一般的には芽がまだ出ていない潜在的なニーズ、例えば新機能や新技術のことを指すことが多いようです。
ただ、私はもうちょっと違うとらえ方をしています。
シーズとはそこに住む入居者自身も気づきにくい、言うなれば「雰囲気」のようなもの。
なんとなく住み心地が良いとか暮らしやすい雰囲気。お気に入りの空間。
そういうお部屋があります。
なんとも捉え所のない話になってしまいますが、そういう物件が確かに存在します。
それは設備の充実とは次元の違うところにポイントがあるのだと思いますが、物件の企画として盛り込むのは非常に難しいことです。
しかしながらこれからの時代、入居者は多くの物件から自分の住まいを選べる状況です。
事業の企画をする者として、この難題に取り組んでいきたいと思っています。
それは入居者の満足を自分の喜びと感じる熱意が成功の糸口になるのではないかと思います。

今回は漠然とした話で恐縮ですが、このシーズについては今後も引き続きお伝えしていきたいと思います。

◆賃貸住宅斡旋のネット化　そろそろ？

まず、上記記事を私なりに箇条書きにまとめます。

・賃貸住宅は高度にスペック化された商品。
・故に「ＩＴ技術＆ネット向き」なのにネット化が遅い。
・ネット化が遅れるのは他と同様、「既存市場におけるリーダー企業が、ネット化に反対する（動かない）から」。
・既存市場を独占・寡占している企業は、積極的にビジネスをネット化したいとは思わない。
・ネット化が進むためには“アタッカー”（過激な新規参入者）／既存事業者の“抜け駆け企業”がでてくる必要がある。
・もしくは「サービス提供者も仲介者も高齢者だから」か？
・商品情報をすべて抑えているのはネットが不得意な“駅前の不動産屋さん”。
・つまり供給側のネットとの親和性が非常に低い。
・もうひとつ、大家にとって重要なのは空室を埋めるより入居後。
・入居中のリスクに対処する不動産屋の価値が高い。
・賃貸後のメンテナンスというプロセスは全くネットにむいてない事業。
・つまり募集と管理を”アンバンドル”（別々に）する必要性。
・最近増えた物件は販売業者所有。
・販売売れ残りが賃貸で出ている。
・彼らは入居後のメンテでは他者の助けはいらないプロ。
・だから空室／借り手のマッチングが効率的。
・今回の不況はネット化促進のきっかけになるかも。
・”ゆがんだ市場”を直すには“市場の効率化”が効果的。
・そろそろ賃貸住宅斡旋市場も潮目が変わってくるかも。

ふう。

私的には後半でちょっと引っかかる部分があるにせよ、大方的確だと思います。

さて、地場業者様各位、この記事読んでどう思われましたか？

明後日の宅建協会某地区セミナーの資料をここで丸ごとアップしたい衝動にかられますが、ひとまず先日アップしたこの動画を御覧下さい。
（特に前半）

皆さん売却委任や管理受託って増やしたいですよね。
そしたらまず何をやらなければならないか。

セミナーでは他にもいろいろ言ってますが、ひとつだけ挙げれば、、、

これからの時代は「営業力＝発信力」なんです。

賃貸で言えば地主の世代交代が進む前に自分たちが変わらなきゃ。

従業員を一人切り、二人切りして食いつなごうと思ったらダメです。

自分たちが今すぐ変わらなきゃ。

そこで表題についてですが、私のセミナーの一項目としていつも言っていることなのですが、一昔前まで、営業力っていうのはコミュニケーション力だったと思います。
それは今も変わらない最も重要なことではありますが、営業の舞台をネットに移すとちょっとニュアンスが変わります。
コミュニケーション力というよりまずは発信力なのではないかと。

この業界に入った当初、先輩営業マンによく言われました。不用意にしゃべるな、と。
２０代の中盤くらいだとお客様より自分自身はだいぶ若い。
だからニコニコして物件をご案内さえすればいい。物件を決めるのは客だ、と。
タクシーみたいなもんですね。

それはそれで正解だったのかもしれませんが、ネットでは違います。
発言しなければ存在自体が認識されない世界です。

ここで枕に戻るのですが、今日いや昨夜、改めてそれを感じました。
普段ROM（リードオンリー）ってる人と違って、発信力のある人は初めてリアルにお会いしても既にどんな方かわかっています。発信の積み重ねが人となりを浮かび上がらせます。
中には容姿が自分の想像と全く違いびっくりすることもありますが、それはそれでクイズの答えを知るようで楽しい体験です。

これってスタッフブログとかみて来店するお客様が感じていることじゃないですか？

ネットで発信していくことって恥ずかしいことだし、未だに私も後から読み返して赤面することが多々あります。
きっとこの文章も後から読み返せばピンク色くらいにはなるでしょう。ほろ酔いで書いているからだけではありません。

でもそれって決して悪いことじゃないし、逆に言えばそこで成長できるってことです。
ネットでの発信に比べてもっと不用意になるはずのリアルな発言では後に形が残りません。
きっとネット上の発信の方が自分を成長させるはず。

だから。恥ずかしがらず、いや恥ずかしくともどんどん発信していきましょう。
その中で自分のキャラを磨き上げていきましょう。

それがこれからの時代の営業力だと思います。

既に英語版で良く使っていましたが、最近の情報を知りたいときに便利です。

◆「リアルタイム検索」で“いま”を検索。グーグルが説明会

Googleで当初から検索サービスに携わるエンジニアの「究極的には情報が発生してから伝達されるまでの理論的な上限は光の速さ」という発言を紹介。徳 生氏は、同エンジニアの「リアルタイム検索や検索サービスの障壁を取り除く作業は、光の速さに到達するまで終わらない」との発言も取り上げて、引き続き検 索サービスの改良に取り組んでいく姿勢を示した。

すごいですね、光の速さ。

ネットが日常的に使われ出して既に10年以上が経過する中、コンテンツの作成された時期（投稿日）というのがますます重要になってきています。

一概には言えませんが、多くの情報には寿命があって、新しい情報の方が有益であることが多いわけです。

そうなると何か調べるのに検索エンジンを使う場合、ある程度時系列で並んでくれる方が使い勝手が良かったりします。

これを不動産業者のネット戦略的な話に絡めると、すなわち「SEOに金払うくらいなら更新しろ」ということになるわけですね。

昨日も宅建協会某地区でセミナーをさせて頂き、そんなお話しをしてきたところです。

Googleバズというのも始まりましたが、それぞれ不動産業務に使えるかどうかを検証していきたいと思います。