不動産業ノウハウ不動産業界ニュースより
WEB集客のキモは物件力と発信力、東京R不動産に学ぶ。
これ、私が地場不動産業／建設業に従事している頃から、かれこれ１０年以上言い続けています。
そして、今まさにターゲットを絞ったコンセプトのある物件が生き残り、ソーシャルメディアを活用できる新しい形の集客・追客で発信力を持つ不動産業が生き残る時代になりつつあります。
そこでこの１０年あまりこの業界でお手本であり続けた「東京R不動産」の仕掛け人である馬場さんの素晴らしいインタビュー記事がアップされましたので、以下ご紹介させて頂きます。
◆「東京R不動産」仕掛け人・馬場正尊が次に目指すもの―“公共空間をほぐす”!?
――東京R不動産のサイトは月間PV300万の人気メディアで、さまざまなリノベーション物件の情報が得られるだけでなく、そこに付いた解説も面白く読めます。
弊社が不動産業者向けにWEBサイト制作を行うと、必ず運営指導の中で東京R不動産への言及をしています。特に物件紹介記事のタイトルの付け方、記事の視点／切り口、物件を楽しむという点について。
「情報は発信し続けているところに集まってくるんだなあ」という実感がありました。最初はこちらが情報を追いかけていたのに、分水嶺みたいなところを超えると情報が逆流して来るというんでしょうか。R不動産のサイトもそういう感覚で作っているところがあります。
これはブログ運営指南などで良く言われることですが、この分水嶺に到達するまで手間をかけず少しづつでも継続できることが大事です。
R不動産は、営業マンが物件を探してきて面白いなと思ったら自分で原稿を書き、自分でウェブにアップし、お客さんから問い合わせがあると自分で対応するんです。
現場スタッフの営業力＝WEB発信力の時代ってことですね。
一人ひとりの営業の人たちが一キャラクターとなって物件を探したり、物件に感動したり盛り上がっちゃったりしているリアルな感じが、あの文体の中にたぶん垣間見えていると思うんです。読む側はそこに共感してくれているのではないでしょうか。
WEB発信力＝共感力、共感を得られるような立ち位置の発信ができるかどうかです。
あえてマイナスポイントを書いておいて「行ってみたら案外いいじゃないの」と思ってもらえたほうが、結果が出やすいらしいです。
「共感」の積み重ねの先に「信頼感」があります。「信頼と実績の・・・」みたいな安易な宣伝文句とは説得力が違います。
僕が面白いと思う空き物件を、10人に1人くらいはまあまあ面白いな、と思ってもらえればいいというか、逆にそのくらいのインタレストの幅が健全な気がするんです。
不動産は全ての物件がそれぞれ、たったひとつです。不特定多数に発信するのではなく、ここに住んでもらうたった一人に向けて発信する。
それが「共感」そして成約につながります。
たしかに計画的に何か全体性をつくろうとすることが本当に難しい時代になっていて、作ろうとした端から変更されていってしまう。「Twitter」にしろ「Facebook」にしろ、最近のメディアはコントロールしにくいですよね。
ちょっとズレた話になりますが、SEOを駆使して機械的に検索順位そしてアクセス数を上げても、「共感」がなければその先の「つながり」、「クチコミ」や成約には至りません。ソーシャルメディア対応はその辺がキモになります。
「形容詞的なもの」に軸が移ってきていると思うんです。設計するときも、「ここに座ると人がどう感じるか？」ということを強く意識しますね。「美しい」なのか「気持ちいい」なのか。（略）今の若い世代にはそれをパッとつかまえられる感性があるんです。（略）その意味ではアップルはさすがだと思います。iPhoneでもiPadでも、こうやって「シャッ」とスライドさせる感じに僕らはすごく敏感になっているでしょう？ スクロールしたらちょっと行きすぎてスッと戻るとか。あれこそ「形容詞のデザイン」だと思うんですよ。
様々な物件の数値情報を並べてその条件だけで決めた物件ではどんな暮らしが待っているのか？その後の暮らしを数値で決めさせる営業をこの業界はやり続けてきています。これまでの日本の電化製品のように。
R不動産もユーモアがあったからよかったんじゃないのかなと思うし、ちょっと「バカだなー」みたいな隙があったほうが物事は動くんじゃないでしょうか。
特にソーシャルメディアでは直接的な宣伝／広告は通用しません。ある種の「ゆるさ」が共感の呼び水となります。
「リビング」という場所で我々が行うことはある程度決まっていても、その場所にレトロな味わいがあったり、快適な風が入って来たりするのであれば、人はそこに別の価値を見いだすものだ。さらに、今ふうな“つながり”を加えれば、シェアハウスやコーポラティブハウスといった形にもなる。
物件への価値感、物件の多様性については求められているニーズが大きいにも関わらず、既存のポータルサイトではうまく選ぶことができません。
顧客層ごとの自社運営サイト、それに連動するソーシャルメディア対応で応えていくことが必須になっていくでしょう。
弊社のWEB制作最新事例：シモキタ賃貸net
（with ワケあり物件図鑑・建物図鑑・街ろぐっぽ！）
フェイスブック不動産naviポータルを始めました。
この度弊社では、「フェイスブックで物件探しをお手伝いする不動産業者情報」をまとめた、
フェイスブック不動産naviポータルサイトを始めました。
既に80社以上の不動産業者情報を掲載させて頂いております。
日本でもようやく利用者が１千万人を超えたフェイスブックはこれからのインターネット利用スタイルを変える力を持っています。
単純な情報収集や情報発信から「つながり」をベースにしたリアルな人付き合いの補完ツールとして最も重要なメディアになりつつあります。
これまでのWEBサイトやメールを通じて行われていた集客の舞台がフェイスブックを加えることでより強い集客導線になります。
フェイスブック不動産naviは、いち早くフェイスブックを営業に活用している不動産業者を地域毎に簡単に探すための入口として、シンプルなインターフェイスのお役立ちサイトになります。
ご登録は無料ですので、ぜひこちらからご登録申請頂ければ幸いです。
尚、本ポータルサイトのコンセプトとしてウェルカムページ（「ようこそ」タブ等）をご紹介している関係で、ウェルカムページを持たないFacebookページはご登録頂けません。
その場合はこれを機にぜひ弊社の以下のサービスをご利用頂ければ幸いです。
大事なのは作ることより運営です！
不動産業経営のポイント：手間をかける／判断する
結論から言えばこの二つ。
「手間をかける」と「判断する」をちゃんと使い分けてますか？
◆自ら「手間をかける」べき部分とは？
自分達の本業の部分、収益に直接影響を与える部分です。
そして、自分達がプロとして自負する部分です。
不動産業であれば不動産業務そのもの、お客様へのアプローチや物件を取り扱う部分、そこを他者にアウトソースする業者は果たして生き残ることができるでしょうか？
◆自ら判断し、他者に任せるべき部分とは？
例えば集客で言えばデザインの部分。逆立ちしたって、営業マンがエクセルで作ったパンフレットはプロの仕事にはかないません。
自ら手を加えるのはその内容であって、見てくれの部分はその道のプロに任せるべきです。
自分達の手で全て作りあげることで最大限の効果を得られるのは、全てに渡ってプロの仕事ができる場合に限られます。
あるとき営業マンがその場の勢いで作ったパンフレットを、その後長期にわたって延々と使い続ける、そのクオリティの低さは期間に比例してマイナスの影響を与え続けます。
特に集客の中心がWEBに移ってからこの二つを意識して使い分けることがとても重要になっています。
そして今、WEBの新しいプラットフォームとしてフェイスブックにトライしはじめる不動産業者が増えています。
ここでも同様の「間違い」を犯している業者さんが多いのが非常に気になっています。
そこで、先日もお知らせしましたが、業者さんに「判断」してもらうため、新しいサービスを立ち上げました。
ぜひ、無駄なことに時間を取られず、「手間をかける」べき部分に集中していきましょう！
不動産業限定！初期制作費無料のfacebookページ制作・運営サポートサービスはじめます！
自社のfacebookページを作ってもそれって集客につながってますか？
フェイスブックも自社サイトと同様、作ってお終いでは難しいです。
やはり運営がキモ。
個人アカウントでお友達を増やすこととはちょっと違います。
（株）リデアラボはこのたび、その辺の運営ノウハウをご提供するサービスを立ち上げます。
不動産業にこそfacebookが合っている、５つの理由
昨日、横浜情報文化センターにて弊社主催の不動産業者向けセミナーを行いました。
内容を詰め込みすぎたせいか駆け足になってしまいましたが、その後の懇親会にて個別にフォローさせて頂いたことで概ねご満足頂けた方々が多かったようで何よりです。
講義の中でも触れましたが、全ての不動産業者はFBページを持つべきで、改めて「不動産業にこそfacebookが合っている」その理由を以下の通りフォローします。
(続きを読む…)
所有から共有へ：不動産業に求められるアイデア
ユーミンと井上陽水の過激な対談がネットで話題になっています。
http://www.yomiuri.co.jp/entertainment/yumiyori/20110805-OYT8T00743.htm
Ｉ もう、誰も音楽にお金なんか払わないですよ。連想するのはね、ブラジルで、欧米で作ったエイズの薬を使うには特許料を払わなきゃいけないんだけど、ブラジル政府は「目の前の貧しい人を助けるほうが先でしょう」と、特許を認めなかった話ね。確かに著作権なんて、西洋のある種の文化ですよね。絶対というわけでもない。
Ｍ 音楽にお金を払うこと自体が間違ってたのかもしれない。１９世紀の頭頃に出版社ができ、楽譜というものを売り始めてね。
Ｉ もちろん、ある種の発展というのはあったんでしょうけど、「発展ってどうなの？」っていう時代に来てますからね。
（I:井上陽水、M:松任谷由実）
※ちなみに私は上記のような考え方に賛同しているわけではありません。
良い悪いはともかく、権利者側からこういう会話が出てくる時代になってしまったということです。
「不動産業のためのIT活用術」はじめました！
ほんの数日前からですが、フェイスブックの方で「不動産業のためのIT活用術」というfacebookページを立ち上げました。
やはり業者の皆さんからすると興味のある話題みたいで、３日ほどで１００人以上の業界人が集まっています。
（もちろんFB内で宣伝しまくりましたがｗ）
早速、IT活用に関するアンケートしてみたところ非常に興味深い結果が出ていますし、ご相談や質問なども頂いております。
まだまだボチボチと作っている途中なのですが、その模様を不動産業者の自社FBページ作成に活かせるようレポート／解説しながらの構築になっています。
不動産屋さんのWEB活用：７つのポイント
インターネットが不動産業にとって最も重要なメディアとなって早１０年以上が経ちました。当初は大手不動産ポータルに物件情報を掲載することが全てでしたが、ここ数年はどんな小さな業者でも自社サイトを持つようになっています。
その中で自社サイトにいかにお客を呼べるか、アクセス数を増やす最も有効な手段としてSEO（※）がもてはやされてきました。
しかしながら、仮にSEOがある程度効果をあげ、自社サイトへのアクセス数が増えても一向にお問い合わせが増えず、成約数が伸びないといった状況があります。
ひとつは不動産という商品が本や電化製品のようにたまたま見たサイトから、その場ですぐ購入ボタンを押すようなものではないということです。
もうひとつはインターネット自体がここ数年変化を遂げつつあり、コンテンツの質が生む「つながり」のメディアになってきているということです。
ネット上のあちこちにどれほどの広告を打っても中身のないサイトではアクセス数は増えどお客の反応（お問い合わせ）は得られないという状況になりつつあります。
ネットは既に単なる広告メディアではなく、営業の現場になっているのです。
以上を踏まえ、不動産業における自社サイトに必要なこと、そして自社サイトを中心にその周りで何を行うべきかという面で以下の７つのポイントを挙げます。
※SEOとは、googleのような検索エンジンで例えば「下北沢 賃貸」などのキーワードで検索されたときに上位に表示されるように施す工夫です。
１．２００件も５００件も（ほぼ）一緒。
自社サイトの場合、手間をかけて掲載物件を倍増させても、反響は比例しません。
大手不動産ポータルと同じレベルの、手間のかかる絞り込み検索はしてもらえません。
ひとつひとつの物件について、大手不動産ポータルには無い情報が求められています。
２．１０〜２０％の決め物に集中する。
どんな雑誌にも冒頭には特集ページがあります。
初めて手に取る雑誌の価値を左右するのは特集ページです。
ピックアップするごく一部のオススメ物件をどれだけ深掘りするかで、そのサイトの価値が決まります。
３．お客は物件だけを見ていない。
お客から見れば物件は、生活の場を移すための一要素でしかありません。
エリア／沿線の絞り込みから個々の物件について、例えばその周辺環境も重要な要素。
物件そのものの数値情報だけで決めることなんて出来るはずありません。
地元ならではの情報が自社のブランディングや大手業者との差別化に繋がります。
不動産という商品特性上、最終的にお客がお付き合いしたいと思う業者は本来地元業者であるべきなのです。
４．手間のかけどころを絞り込む。
ひとつには１，２で述べたように数にこだわるよりごく一部で良いので質にこだわる。
そして、３で述べたような街情報などのブログは重要と言えども直接収益を生むものではありません。
そこは全て自分達で作りあげるのではなく、マッシュアップなどを活用し、既にネット上に点在する情報を集めてくるような仕掛けを施します。
５．フロー型情報よりストック型情報を。
発信力＝数ｘ質ｘ時間。
例えばポスティングは即時的な効果があるにせよその広告寿命は一瞬です。対して管理物件の現地看板のようなものは長期にわたって自社の集客導線になり得ます。ネットにおけるコンテンツも同様です。
自社の長期的な知的資産になり得るコンテンツを増やしていく仕掛けが必要です。
物件紹介の切り口として短期的な寿命の空室情報の他に、長期的なコンテンツとして建物情報（建物図鑑）のように満室時でも興味を持ってもらうことが有効になります。
６．サイトは大きくするより増やしていく。
既にネット上には膨大な情報があふれていて、スムーズに有用な情報にたどり着くことが難しくなっています。
情報を与える側としてはあれもこれも自分達が発信しているもの全てを取りあえず見せたいという欲望があります。
しかしながらそれは情報を受け取る側からすれば邪魔になっています。かえって有用な情報を隠すことになっているのです。
商品毎というより、お客の層毎にサイトを分けて、極端に言えば仮に同じ商品であっても客層毎に別の切り口で情報を与えることが重要です。
自社のメインサイトを唯一の入口にするのではなく、その外側にいろいろな切り口の入口を作り、ひとつひとつの現場で直接お客とやりとりができる仕掛けが必要です。
７．WEBは広告媒体というより、つながりの場に。
大手不動産ポータルにアップした物件からの反響が極めて薄く、成約率が低いのはご存じかと思います。
従来は営業マンが動き出すのは反響をもらってから。
電話／メールのお問い合わせをもらう前の段階で潜在顧客にリーチしていくことがこれからの営業です。
自社サイトとソーシャルメディアの連携がそれを可能にします。
たまたま見て頂いた自社サイトからお付き合いが続いていく仕掛け、今までざるのように失っていた多数の潜在顧客を囲い込むために最も重要なのです。
自社サイトをリニューアルする際には、上記７つのポイントを踏まえ、自社サイトだけでなくネット全体の中で仕掛けを作り、その運営においても業務のボリュームに強弱をはっきりさせることが効率よく効果をあげ続けるために最重要なものとなります。
作ったらお終いではなく、作ってからが勝負です。
全ての不動産屋さんはfacebookページを持たなければならない
facebookをご存じでしょうか？
twitterやmixiと同様に、いわゆるソーシャルメディアという「つながり」のメディアです。
既に世界では検索エンジンのgoogleよりも利用頻度の高い、ネット＝facebookという状況です。（利用者7億人超）
ここ半年余りで国内においてもfacebook（以下FB）の取り巻く状況が大きく変わりつつあります。
日々、新しい機能がFBに追加され、他のソーシャルメディアと比較し極めて便利で有用なサービスとなりつつあります。
ソーシャルメディアの種類とそれぞれの特徴
ご報告が遅れましたが、去る６／１５にソーシャルメディア活用のセミナー講師をしてきました。
いつもの不動産業者様向けセミナーに比べても、熱い話題だったこともあって非常にウケが良かったようです。
ちまたには既にソーシャルメディアのビジネス活用について具体的な指南書があふれています。
こんな機能があるとかこうやれば集客できるといった情報は探せばたくさん出てきます。
ただ、もっと俯瞰的に、いろんなサービスの中でそれぞれの業界／業種にとってどのサービスが自分達に相応しいのか、そもそもmixi,twitter,facebookはそれぞれどんなサービスなのかといった、実践前の大前提として必ず理解しておかなければならない視点からの解説が少ないようです。
私のレクチャーはそういった部分を中心にお話しさせて頂きました。
例えば、各サービスの特徴。
また、各サービスの立ち位置。
こういったことを前提として押さえた上で、各サービスにおけるビジネス活用のキモの部分を解説しました。
おかげさまで大変好評だったため、第二回の開催が決定しましたので、また改めてアナウンスさせて頂きます。
あと、ちょうど満室経営新聞さんの連載でもソーシャルメディア活用について触れさせて頂いております。
そちらの方もぜひよろしくお願い致します。
ワケありは悪くない！？「ワケあり物件図鑑」制作中！
この物件、ワケありにつき、、、
この業界で「ワケあり」っていうとまずイメージするのが事件モノ。
せっかく気に入ってもらっても重説時点で流れがちな特殊な物件です。
でも、、、ここで言うワケありっていうのはそんなレアな物件のことではありません。
もっと一般的な、普通に取引される物件。
でも、ワケあってちょっと安い。
例えば、、、
(続きを読む…)
不動産屋さんの若手に期待する３つのこと
遅ればせながら新年明けましておめでとうございます。
今年、弊社は昨年後半から続く新企画をひとつひとつ商品化し、不動産業者の皆様に様々なサプライズをご提供していくつもりです。
是非ご期待頂き、今後ともどうぞよろしくお願い致します。
営業力＝発信力＝数ｘ質ｘ時間（期間）
先日お伝えした「これからの賃貸管理会社・・・」という話の中で「発信力」については賃貸であれ売買であれこれからの仲介業には必要不可欠な要素となります。
今日はその辺をもっとかみ砕いて詳しくお話し致します。
特に不動産仲介業は元々情報産業であり、消費者との情報の非対称性というのをビジネスモデルの根幹としてきました。
それがインターネットによって明らかに崩れつつあります。
そしてインターネットが集客の基盤になった現在では、営業力＝発信力であることは以前もお伝えしたとおり常識になりました。
では、発信力を強化するには何をすればいいのか？
そこでほとんどの業者さんは募集物件数をより多くポータルサイトに登録すること、という形で終わってしまっています。
じゃ明日から登録物件を２倍にできますか？委任物件を２倍にできますか？
長年かけて積み上げてきた物件数の基盤を簡単に倍にすることなど不可能じゃないですか？
ポータルサイトにあらゆる物件が掲載されていて、特定の条件における物件数としては既に業者より消費者の方が良く知っている状況です。その中で仲介業の収益は掲載数ではなく成約数に依存します。
ポータルと同じレベルの物件情報だけで自社への反響そして来店を増やしていくのは限界が見えています。
そこでまず、物件情報の質を上げることが必要なのです。
長くなるので詳しくは書きませんが、質は２倍３倍にすることが簡単です。
キャッチコピーひとつでも質は倍になります。
例えば「男前豆腐」の例のように言葉ひとつで数倍に出来る余地があります。
せめて委任物件くらいは情報の質を上げないと、物件を所有する売主／貸主が御社に委任する意義はありません。
そして、時間すなわち情報発信の期間。
期間はちょっと目先を変えるだけで数十倍にすることができます。
ほとんどの業者さんは自社の情報発信を募集物件情報に依存しています。だからたかだか数ヶ月の流れゆく情報発信を繰り返し続けているのです。
例えば弊社の建物図鑑というサービスは、現在どんなホームページを運営している業者さんであってもストック型コンテンツとしてご提供できます。
また、自社サイトの外側に目を向ければ、いつまでもネット上に残り続ける集客導線としての情報発信は特にソーシャルメディアなどをうまく使うことで積み上げていくことができます。
つまりはこういうことです。
営業力＝発信力＝数ｘ質ｘ時間（期間）
この公式を自社に有効に取り入れるために、ぜひ弊社にお問い合わせください！
月刊満室経営新聞にて新連載開始！
これからの賃貸管理会社に必要なこと（オーナー目線）
本日、某業界紙の美人編集長と久しぶりにいろいろとお話しさせて頂きました。
賃貸事業のオーナーにとってこれからますます厳しい時代がやってきます。
その中で賃貸管理業者の皆さんにはプロとして何が求められるのか。
全国の賃貸オーナーがアパート経営フェスタ２０１０へ勢揃い
久しぶりの更新になってしまいました。おかげさまで大変忙しくさせて頂いております。
さて、昨日はかってのヨガ仲間であるところの（笑）こてっちゃんにお招き頂き、アパート経営フェスタ２０１０に行って参りました。
(続きを読む…)
不動産業のためのiPad活用事例
iPadが発売されてはや一週間以上経ちましたが、不動産業者の皆様ご購入されましたでしょうか？
手にした方はきっと実務で十分使えると感じたことでしょう。
冒頭の画像は私が「IT部長」として入らせて頂いているクライアント様の例です。
営業マン向けの現場案内サポートツールというのが真っ先に思いつくアイデアですが、
それだけじゃもったいない。
来店＆成約向上のための直接的なアイデアをいろいろと模索する中で出てきたものです。
また、営業面ではもちろんのこと、最終的にはパソコンの代わりになりうるかどうか。
その辺はiPad用アプリに依存する部分も多いのであれこれと業務用アプリを買いまくって検証しております。
ハ会シンポジウムに向けての問題提起
来る６／２２（火）、建物インスペクションいや両手禁止ｗで有名なさくら事務所の長嶋修社長が言い出しっぺ？の第一回ハ会シンポジウムが開催されます。
（開催要項はコチラ）
第一回のテーマは「中古」というわけで、かねてから私が思っていることをひとつ、本エントリにて問題提起させて頂きます。
(続きを読む…)不動産業者のためのgoogleハック術（６）
この記事は全国賃貸新聞社への過去の連載に加筆したものです。
第六回:不動産業にSEOは必要か？
今回は予定を変えてgoogleのあらゆるサービス のうちでも本丸のWEB検索そしてSEOについてお話しします。
ご存じの通り、今ではネット上のあらゆる情報 はgoogleをはじめとする検索エンジンによってインデックスされています。そして私たちは欲しい情報を当然のようにキーワードか ら検索し、取得しています。実はgoogleが登場する前までWEBの情報は人の手を使ってひとつひとつカテゴライズされ ていたのです。
それを独自のアルゴリズムによって自動化したのがgoogleの検索エンジンでした。googleという企業がこれだけ飛 躍的に成長したのはこの圧倒的な技術力が原動力になっています。
私たちが入力するたった一つ二つの単語から最も相応しい 情報（WEBサイト）を探し出し与えてくれる。それが検索エンジンの存在意義と言えるでしょう。
すなわち、 WEB検索の検索結果は「求められるもの」でなければなりません。
マイクロソフトやyahooも必死になってgoogleに対抗しています。WEB検索というサービスはこの競争によって今 なお日々進化しているのです。
一方で、例えば不動産業者は自社サイトからの集客を求めて切磋琢磨していま す。そのためには検索結果で上位に表示されることが有用だとされています。
そのテクニックを一般的にSEOと 呼んでいます。
確かに自社サイトにSEOを駆使して、ビッグキーワードと呼ばれる一般的 な単語による検索結果で上位になると、そのサイトのアクセス数は伸びます。例えばコピー用紙が欲しければ「コピー用紙 格安」などで 検索してみると通販業者のサイトが並びます。上位２～３のお店のサイトを見比べて、すぐに購入することができます。
また、例えばドライヤーが壊れてしまえばその場でネット通販を利用する方も多いでしょう。仕事帰りの時間では家 電屋が既に閉店しているということもあります。
すなわち、このような商品ではSEOが極めて有効です。
購 入しようとする商品の特性や品質などがわかっているなど問題が無い、そして重要なのは検索したタイミングですぐに購入行動まで行き着く からです。
一方で皆さんが扱う商品はどうでしょうか。
不動産というのは賃貸にせよ売買にせよ、高額商品です。そしてそのひとつひと つが唯一無二のものであり、文字通り動かすことができないものです。
またそれを扱うお店も信頼性という面では「検索結 果」だけで計ることができません。そして何よりも検索した時点で購入するものではありません。
お 客様は賃貸であってもネットを利用して物件探しをするのに数ヶ月を要するのが一般的です。その間、検索エンジンだけでも様々なキー ワードを使って検索するでしょうし、物件情報だけでなく地域であったり学校であったり街情報だったり、人々のコミュニケー ションだったり、あらゆる情報にアプローチします。なぜならば、彼らが「求めている」のは物件スペックだけでなく新しい場 所での生活そのものだからです。
その中で検索エンジンの特定のキーワードによる検索結果がもたらす効果は他の様々な商品に比べるとあまり大きくはありません。
特 に物件成約というゴールから見ればなおさらのことです。
小手先のSEOテクニックに頼っていても収益向上にはつながりませ ん。
次回は検索エンジン、そして集客導線の変わり行く形と不動産業者にとって必要なWEB営業についてを続け ます。
志あるサービスを！〜物件量／仲介料割引以外のもの
このGW中、遅ればせながら龍馬伝を第一回から今週の第１８回まで一気に見ました。
特に龍馬が海外の技術や政治の仕組みに触れたときの興奮ぶりが印象的です。
現代の私たちから見れば当たり前のことがまだ当たり前でなかった時代。
その、時代がまさに変わろうとするその場の臨場感を画面のこちら側から堪能しました。
でも近い将来から見れば今の私たちも龍馬と同じ状況にいるのかもしれませんね。
今を正しく評価するには未来からの視点が必要です。
龍馬がジョン万次郎から聞いた、民が選挙で大統領を選ぶ仕組み。
それは不動産業で言えば消費者に選ばれる今までに無いサービスの仕組みかもしれません。
黒船にある蒸気機関や大砲などの様々な技術。
それはクラウドやモバイル、WEBアプリなど最近登場した新しいIT技術かもしれません。
今までのやり方からすれば常識的で無いこと、そして一度もやったことの無いこと。
でももうちょっと先には当たり前になっていることなのかも。
個々の業者さんにとってそれは何か？
最近お問い合わせ頂く業者様にご訪問するとよく話題に出る、物件量と仲介料割引。
自社サイトに１００件載せてお問い合せが２件だから千件載せたいとか、近隣他社がやってるからウチも仲介料半額にとか。
その事業の修正を否定するものではありませんが、それって何も考えず今までのやり方の延長で、そこから何も変わっていない気がします。
そこに何らかの大きな志（大義）があり、それを前面に出していくなら別ですが。
龍馬の時代には行われていませんでしたが、民のことを考えれば選挙という制度が当たり前の権利であるように、、、
今はまだ不動産業界では行われていませんが、消費者のことを考えれば当たり前のサービスというものがまだまだあるような気がします。
それを見つけるために必要なこと。それは龍馬のような「志」なんだと思います。
大きな志があれば、きっと見つかるはずです。
そして私はデザイン＆アイデアをもってこれからもお手伝いしていきます。それが私の志です。
いまの世でうそだと思われていることが、次の世では当然なことになる。坂本龍馬
企業経営セミナー：クラウド＆モバイルで・・・
これは便利：Google検索補助機能
今や不動産業務にも欠かせないgoogleツールですが、中でも基本中の基本である「検索」について。
いつもチェックしているブログから良くまとまったエントリを発見しました。
■マスターすればとっても便利な Google検索補助機能１３個まとめ
まず、必ず上記サイトをご確認ください。
以下、自分が使いやすくのための抜粋です。
◇このフレーズで検索したい
検索するときに、” “ でキーワードを囲むと、そのフレーズで検索し てくれます。
◇またはの「OR」
AとBのどちらかがヒットすればOK！ってときに使えま す。
「OR」 でキーワードをつなぐだけです。
◇ある特定のキーワードが含まれていたら除外
検索結果から一部を除外させることができる技 です。
「-iPhone」 のように、マイナスの直後に除外したいキーワードをいれます。
◇ドメインを指定して検索範囲を絞る
ドメインを指定することで、そのサイト内の記事のみを検索 対象にできます。
「site:○○」 という風に、○○にドメインを指定します。
◇ファイルの拡張子を指定する
PDFを探している、PPTの資料のみ検索したい！そ んなときは「filetype:○○」 で拡張子を指定して検索し ます。
◇もしかして
間違って検索してるときにひょこっと現れます。
これをうまく利用すると、スペルチェックなどができますよ。
◇電卓
Google検索に計算式を入れてみます。すると、計算結果を教えてくれます。
◇天気を一発で知る
「天気 ○○」で地名を 指定すると、その地域の天気予報がトップにでます。
◇郵便番号から住所を知る
「郵便番号 ○○」で郵 便番号を指定すると、その地域の住所を教えてくれます。
◇単位変換
「cm」を「m」など、単位変換ができます。
「○○を△△で」と指定すればOK。 前のキーワード→後のキーワードに変換できます。
◇地図を確認
「○○ 地図」でその場 所のGoogleマップリンクが表示されます。
◇乗換案内を素早く
「京都から東京」のよう に、地名を「から」でつ なげるだけ。
もっといろんな機能が知りたい方は、Google検索コマンド一覧へ。
何を変えれば成果が・・・
いつもお世話になっており、かつ尊敬するクライアントの社長様から教えていただいた言葉。
心が変われば、態度が変わる。
態度が変われば、行動が変わる。
行動が変われば、習慣が変わる。
習慣が変われば、人格が変わる。
人格が変われば、運命が変わる。
運命が変われば、人生が変わる。
ヒンズー教の教えだそうです。
これを実務の現場でスタッフに指導してもまず心を変えてもらうのが大変。
そして心（気持ち）が変わったとしても、実際に行動を変えるのはもっと難しいことです。
だからあの手この手の仕掛けを施します。
ただ、いろいろやってみると逆にコアな部分が見えてきます。
取りあえず業務上、成果を上げるところまで、私なりにもっとも重要な部分だと思うところを残してシンプルにしました。
例えば、その会社では今、事業の再構築中です。それを現場のスタッフ全員で連日遅くまで喧々諤々しながら組み立てています。
みんなワクワクしながらやっています。
会社勤めの中でこんな体験なかなか無いですよね。きっといつか大きく役に立つときがくると思います。
彼らはちゃんとそれを感じながら目の前のことに取り組んでいます。
スタッフのモチベーションが低いとお嘆きの経営者様、仕掛けはいくらでもありますよ！
不動産業者向けiPhoneアプリリスト（その２）
全賃新聞への連載中な「モバイル活用術」から「その１オマケ」に続き、その２です。
今回は、不動産業のためのアプリになります。
◆HOME’S for iPhone（物件検索アプリ）
あのHOME’SがiPhoneアプリになっています。エンド 向けではありますが、今までの携帯からの物件検索に比べると断然こちらの方が使いやすい。不動産ポータル各社の中でもさすがにネクスト社は動きが早いですね。
◆マップ （GoogleMaps／ストリートビュー）
iPhoneに標準で付いているマップ機能がモバイル用のGoogleMapsです。 皆さんも日々、パソコンから物件の位置確認などでお使いだと思います。調べたい物件所在地を表示させるだけでなく、iPhoneの場合はGPS機能により 現在地をワンクリックで表示させることもできます。さらに、物件から最寄りの駅までの徒歩ルート／所要時間や、なんと勤務先までの電車の乗換を含めた通勤 時間全体まで調べることができるのです。
例えば物件現地での営業でもこれらのことをその場でお客様にお見せすれば物件選びの一助と なります。
そして、GoogleMapsといえばストリートビュー。これもiPhoneではぐるぐると目が回るほどに快適に表示さ せることができます。周辺の施設やお店、公園の雰囲気などいちいち実物を確認しなくともその場で画面上で確認できます。
適度にうま く使えば物件現地のご案内業務がかなり効率的になるでしょう。
◆Pocket Meter（距離計測アプリ）
これはiPhoneのマイクとスピーカーを使った音波による距離計測アプリです。例えばお部屋の壁 から壁までの距離などを驚くほど正確に計測できます。物件内覧の際に営業マンはよくメジャーを持って行きますが、これで代用できるかもしれません。
◆Flashlight（懐中電灯アプリ）
iPhoneを懐中電灯の代わりに します。夕方以降薄暗い物件のブレーカーを上げるのに懐中電灯が無いと大変。そんなときにはこのアプリが活躍します。
◆Sun Seeker（太陽軌跡表示アプリ）
これはちょっと説明が難しいので すが、iPhone3GSに付いているコンパス機能、加速度センサー、GPS、カメラを使い、画面に表示させた風景の中で太陽の軌跡を表示させることがで きるものです。最近流行のAR技術（拡張現実）です。例えば部屋の中から窓の外を写すと画面の中に太陽の軌跡が表れます。つまり曇りの日や夜間でも日当た りの状況がわかる、それだけでなく夏至や冬至の状態も確認できるというなんとも未来的なすごいアプリです。
SEOよりも大事なこと
twitterでこんなつぶやきを発見。
@yokohamastyle: SEO成功で売り上げ減「せんべい」をキーワード分析 http://bit.ly/dA4MXX 「横浜 不動産」も根底は一緒
珍しい例かもしれませんが、SEOで売上が減ったと。
「せんべい」は私がよく言う「カニ」や「ドライヤー」と一緒で、基本的に検索→購入のスパンが短いのでそれなりのSEO効果が見込める類の商品です。それでもこんなことがあるんですね。
しかしながら不動産という商品はそのスパンが数ヶ月もある商品。検索エンジンで上位表示させることにこだわるよりサイトの中のコンテンツを磨く方がよっぽど来店数は高まります。
そこで最近気がついたことをひとつ。
ポータルサイトなどのうなるほど大量の物件情報と差別化を図るための自社サイト物件ブログについて。
これはサイトに訪れるリピーターや来店客を増やすのに大きく貢献しますが、皆さんどんなタイトルを付けていますか？
SEOを意識すれば地域名や物件名などをタイトルにしたくなりますよね。ロングテール狙いの。
「綱島駅より8分、エクセレンス綱島東」とか。
でもそんなことよりサイトに来たお客様の気持ちに訴えるタイトルにするべきです。
自分がこの物件に決めるならそれは何が理由か？
そう思いを馳せてタイトルを付けると、例えば「毎朝ちゃんとご飯が、食べたくなる」になります。
※句点があることと、位置も重要。
お客様商売ならこういう感覚が大事なんだと思います。
どうしてもエクセレンス綱島で検索する極少数の方への訴求力を上げたいなら本文中の単語を太字にするなり、もう一回後日取り上げるなりすれば良いと思いますが、気になるキャッチでタイトルを付ける方がよっぽど記事自体の読者は多くなるはず。
中身の無いSEOよりも素敵なタイトルでセンス良く、結果的に読んでくれた人に好印象を与える事の方がビジネスとしても効果が大きいと思います。
マトリックス化のすすめ
不動産業は営業が中心の世界なので特に中小規模の会社においては業務効率や業務手法の面で他の業界に比べると旧態依然としていることが多いです。
営業力＝発信力＝質ｘ量でも述べたとおり、モノに比べてヒトが少なくなるこれからの時代においては、営業の分野でも質を上げて行かなければなりません。
例えば顧客が求めているモノ（ニーズ）を探るときってどうしていますか？
お客様っていろんな方がいます。そしてそれぞれにおいてニーズは多少なりとも異なります。
会議などでも具体的な事例をアレコレ挙げていくとひとつの結論を生むためにはその情報を整理する必要が出てきます。
そこで表題の通り、マトリックス化をオススメします。
下の図は新築の賃貸物件を造る際のニーズ分析の一例です。
（わかりやすくするために簡略化しています）
※クリックで拡大します。
縦軸に住戸の面積、横軸に価格帯を設定しています。
このように考えると、顧客毎のニーズが整理され、どこに焦点を当てるべきかハッキリしてきます。
例えばお部屋の改修／リノベーションの場合には横軸を築年数にしたりすると経年／タイプ毎の必要な改修ポイントがうまく整理されるでしょう。
他にも物件の広告を作る際のポイントだったりWEB制作の際のターゲット絞り込みだったり、事業の再構成だったりと、幅広い分野でこのマトリックス化が活躍するはずです。
ぜひ、今日からはじめてみましょう！
不動産業者向けiPhoneアプリリスト（その１）
某紙にて連載中のモバイル活用術ですが、なかなか好評を頂いております。
そこでその中からダイジェストで一部こちらでご紹介致します。
まずは、一般ビジネスマンにも通用する基本的な部分。
早速、、、以下の通りです。
何事もチープ過ぎる 〜お金と力の入れどころ〜
唐突ですが、弊社の事業ミッションは、、、
社歴を活かす地場宅建業のあり方を、日々の業務から見直していく。
R なアイデアもろもろ・・・
厳しい時代を生き残る、その最善策をご提供します。
上記の通り地場業者さんに対して、一言で言えば業務の「デザイン＆アイデア」を提供しています。
なんで地場業者さんかというと、街を盛り上げるのって宅建業者の役割が大きいから。
街の人になるにはその街の不動産業者が入口だし、お祭りや地域の伝統を継承していくにもたいてい地元の不動産業＆建設業が縁の下の力持ちになっています。
だから地場業者さんにこれからも頑張ってもらわなければ街は廃れていくような気がします。
ところが地場業者さんってだんだん苦しくなってきている。それは商売の環境が大きく変わってきているのにうまく対応できていないから。
それでも、まだ、昔ながらのお客さんが支えてくれている。今はまだ。でもそのお客さんも変わりつつあります。
地場業者さんに欠けている部分は何か？
ひとつの例として、、、
地場不動産業者は何事もやることがチープ過ぎるという点。
例えば売買営業では少なくとも数千万円の商品を扱っているわけです。
今の時代FAXでギザギザになった白黒の紙一枚で「どうですか？」は無いでしょ？
先日も「営業力＝発信力＝質ｘ量」で言いました。
ちょっとした差で反響総取り、成約率飛躍的向上。
他社より１０％差を付けるだけで３００％の効果を出せることもあるんです。
広告って量に応じてお金がかかりますが、ひな形とかは一回作ってしまえばずっと使えます。
取りあえずはお金かかりませんので何でも訊いて下さい。
営業力＝発信力＝質ｘ量
先日エントリした「営業力＝発信力」の続きです。
例えば、上のようなポスティング用のチラシ。
1万部撒いて反響はどのくらいあるでしょうか。
１〜２件が良いところですか？
仮にそうだとしたら、反響成約率が２０％だとすると１件契約を取るのに５万部撒く必要があります。
営業マンが平日の空いた時間に撒くとしても平均２００軒／時だと１万枚で５０時間、５万枚だと２５０時間かかります。
ポスティング代行業者に頼むと５円／枚で１万枚が５万円、５万枚だと２５万円かかります。
印刷代を含めずとも１成約の単価が２５万円ですよ。広告費としては割に合わなそうですね。
営業マンの時給がゼロ（すなわちボランティア）ならいくらでもやれば良いと思いますが、そんなことありません。
ポスティングに過大な時間を使ってしまえばその分、当然ながら他の業務が圧迫します。
営業マンの時間はタダでは無いんです。効率的に仕事をしてもらう必要があります。
じゃこの場合、効率的な仕事ってなんでしょうか？
それは労力（または費用）に見合うだけの反響を上げることですよね。
そのためにはチラシの質を上げる必要があります。
例えば、わかりやすさだったり、他社との差別化だったり、安心感だったりと、つまりはチラシ自体のクオリティを上げることです。
表題にあるように営業力は質ｘ量です。もちろんある程度の量は必要ですが、量を増やせばその分比例して費用がかかります。
一方で質はどうでしょう？
上のチラシの例で言えば、質の向上で成果は５倍も１０倍も変わる可能性があります。
世の中のあらゆる商品を見渡してみればヒット商品は競合の何倍も売れたりしてます。
不動産という商品は流通の特性として他社との商品の優劣がほとんどありません。
だからこそ反響を得るためには「見せ方」を工夫しなければならないのです。
そして、「見せ方」の工夫にはそれなりの基礎知識とテクニックが重要です。それを営業マンに教え込む体制を社内に作るか、もしくは「見せ方」のプロに手伝ってもらう必要があります。
そこで習得したものはこの先ずっと使えるんです。一回やってしまえば後はコストがかからない。
質を上げるというのはそれだけ効率的なのです。
これはオーナー訪問の際のパンフレットでも来店客への小冊子でも自社サイトでも、「発信」という作業では全て同じことです。
今一度、営業マンへの仕事の与え方を振り返ってみて下さい。
そして、WEBサイトを含む自社のあらゆる顧客向け資料を改めて見直してみて下さい。
営業力＝発信力
本日、というか日付変わって昨夜、twitterの不動産／建築クラスタ交流会に行ってきました。
数年ぶりに、さくら事務所の長嶋さんにお会いして、いくつか用意しておいた質問や教えを授かりました。
例えば業界が注目する「両手禁止」の件やレインズ公開についてなどなど。
私の周りでは「長嶋をみつけたら石を投げろ」的な雰囲気があるのですが、それをそのままお伝えしたりしてちょっと失礼だったかもしれませんけど。（笑）
まぁ、氏はナイスガイなので全く気にとめていないようでしたが。
そこで表題についてですが、私のセミナーの一項目としていつも言っていることなのですが、一昔前まで、営業力っていうのはコミュニケーション力だったと思います。
それは今も変わらない最も重要なことではありますが、営業の舞台をネットに移すとちょっとニュアンスが変わります。
コミュニケーション力というよりまずは発信力なのではないかと。
この業界に入った当初、先輩営業マンによく言われました。不用意にしゃべるな、と。
２０代の中盤くらいだとお客様より自分自身はだいぶ若い。
だからニコニコして物件をご案内さえすればいい。物件を決めるのは客だ、と。
タクシーみたいなもんですね。
それはそれで正解だったのかもしれませんが、ネットでは違います。
発言しなければ存在自体が認識されない世界です。
ここで枕に戻るのですが、今日いや昨夜、改めてそれを感じました。
普段ROM（リードオンリー）ってる人と違って、発信力のある人は初めてリアルにお会いしても既にどんな方かわかっています。発信の積み重ねが人となりを浮かび上がらせます。
中には容姿が自分の想像と全く違いびっくりすることもありますが、それはそれでクイズの答えを知るようで楽しい体験です。
これってスタッフブログとかみて来店するお客様が感じていることじゃないですか？
ネットで発信していくことって恥ずかしいことだし、未だに私も後から読み返して赤面することが多々あります。
きっとこの文章も後から読み返せばピンク色くらいにはなるでしょう。ほろ酔いで書いているからだけではありません。
でもそれって決して悪いことじゃないし、逆に言えばそこで成長できるってことです。
ネットでの発信に比べてもっと不用意になるはずのリアルな発言では後に形が残りません。
きっとネット上の発信の方が自分を成長させるはず。
だから。恥ずかしがらず、いや恥ずかしくともどんどん発信していきましょう。
その中で自分のキャラを磨き上げていきましょう。
それがこれからの時代の営業力だと思います。
