今年、弊社は昨年後半から続く新企画をひとつひとつ商品化し、不動産業者の皆様に様々なサプライズをご提供していくつもりです。

是非ご期待頂き、今後ともどうぞよろしくお願い致します。

さて、本題ですが、、、

この国のかたちが変わろうとしています。

不景気が続くのは単なる景気の波だけでなく少子高齢化と人口減少によって国内市場規模自体が小さくなりつつあると言われています。

例えば生産基盤が海外へ流出しているのは「フラット化する世界」がまさに現実になっているのでしょう。

インターネットは世界のあらゆるところであらゆる産業そして生活の基盤になりつつあります。

そして私たちはこの１０年あまり、たった数人が起こした事業がおよそ短期間で世界を席巻するという事例をいくつも目の当たりにしてきました。

多くの業界で市場のニーズはニッチにスピーディに変化しています。

永続的で安定的なニーズというものは無くなりはしないものの大幅に縮小し、そこにしがみつく者の多くは淘汰されつつあります。

企業は大きさよりも変化への迅速な対応と収益性を求められるでしょう。

このような時代には終身雇用はもちろんのこと、雇用という概念の存在価値自体が問われてきています。

そしてこの流れは今年以降、不動産業界においても顕著に表れてくるはずです。

街の小さな不動産屋さんであっても意識せざるを得ない状況が近づいています。

そこで表題の通り、不動産屋さんの若手に期待することを３つに分けてお伝え致します。

１．目の前のこと、これからのこと

あなたが行っている仕事はここ数年どの程度変わってきましたか？

上司から日々指示される仕事の多くはルーチンワークでしょう。

営業畑であっても事務畑であっても、昨日と今日の仕事はほとんど同じです。

一方で、「これからのこと」を考えトライするというような仕事はしていますか？

小さな不動産屋さんではそのような仕事は上司や社長からは指示されていないでしょう。

それでも「これからのこと」をやるのは結局あなたです。

あなた自身がこれからのサービスを考え、実践していく立場にあるのです。

２．セルフブランディング

あなたは自分という「個人」と、会社という「法人」の違いを意識したことはありますか？

ここではその違いをひとつだけ取り上げます。

それは自分自身が「常に広く表に出ているか否か」です。

多くの場合、個人は自分の実績や経験、考えなどを蓄積し、それを表に出しておくことをしていません。

一方で法人はこれまでの実績などをフル活用して次の成果に繋げています。

スタッフが入れ替わろうが法人は動き続ける限りそのような仕組みが備わっています。

最近では独立してうまく事業が育っていく起業家の多くは独立前から個人的なブログなどで自分を表に出しています。

まずはスタッフブログなどで自分をうまく出していく、そして顧客に自分自身を知ってもらうことの意義を知るところからはじめましょう。

それがセルフブランディングです。

３．デザイン＆アイデア

ここ数年、不動産業界にも新しいサービスや商品が次々と生まれてきています。

ただ、残念なのはその多くが他の業界からまたは業界未経験者によるものです。

一言で率直に言えば、この業界はまわりからイライラされています。

ただ、新規参入のサービスは必ずしもうまくいかないことが多いようです。

それは業界のこれまでの良い部分での経験が不足、もしくは業界のことを単純に知らないからだと思います。

あなた自身は今やっていることの中にイライラする部分はありませんか？

業界の中にいるあなただからこそ出来ることがあるはずです。

そして彼らにあって、今あなたやこの業界に不足しているもの、それがデザイン＆アイデアです。

この業界の若手のあなたに、私は期待しています。

その中から私の主張を、つぶやきから抜粋する形でご紹介したいと思います。

◆ハ会「賃貸上等ｗ」より山田＠リデアラボの主張

街のインフラでもある賃貸住宅は量より質へシフトしていかなければならない。日本人の生き方自体が変わっていく中、そのニーズへ対応するためのブラッシュアップが必要。
そのためには貸主（オーナー）の権利、すなわち賃貸事業運営上の強制力をある程度強化しなければならない。
定借をもっとスマートに既存住宅へ活用できるようにし、不良入居者または事業コンセプトに合わない入居者は排除できるように。
それが多くの利用者にとってより良質な住宅の提供を促進させるはず。

やはり不動産業者は物件自体にもっとコミットしていかなければなりません。究極は営業要らずの商売。

商品性の向上という面では賃貸の場合、オーナーを動かしていかなければ始まりませんが、そのためには自分たちがやるべきことをやれている状態で、かつオーナーが動ける環境作りをしていく必要があります。

声の大きい消費者の言いなりになっていても街は良くなるとは限りません。

まだ本番までには間がありますので、ぜひ地場業者の皆さんもご参加頂き、現場のプロとしてのご意見をお出し頂ければ幸いです。

この手のサービスでキモになるのは二つありまして、ひとつは物件の掲載元の確保。
取りあえずのところは何かとお騒がせなジアースが元締めのようです。
不動産業者からの情報をジアースが受け皿になります。
なぜGoogleは直接物件情報を取り扱わないかというともうひとつのキモが影響しているんだと思います。

その、もうひとつのキモというのは物件の仕舞い方。
成約済みの物件がいつまでもそのまま載っているというのは明確に業法違反となります。
エンドからみればこれも「おとり広告」となります。
そのコントロールと責任はジアースが取り持つことになるんでしょうね。
ここをきちんと出来るかどうかがこのサービスの行く末を左右することにもなるかと思います。

小さな地場業者にとって特に賃貸で言えば各ポータルへの物件情報出稿料が費用対効果の面で問題になっていますから、無料で掲載できる新規有力ポータルとしてgoogle不動産検索の登場は歓迎するべきことだと思います。
「不動産屋オワタｗ」みたいな書き込みが散見されますが、ちょっと違うと思いますよ。

今後の展開としては以前から申し上げているとおり物件情報APIを公開して、今よりもっと自由に取り扱えるようにすることだと思います。

あ、既に公開されていますね。素晴らしいです。
twitterのRTやハッシュタグ、facebookのLikeボタン、地域情報を絡めたマッシュアップなどで面白いサービスがどんどん出てくることを期待します。

というか、当然ながら弊社のサービスもこういうことを想定して作られております。

まだ、正式にリリースしておりませんが、例えばこれとかこれとか。

続けて物件情報のあり方については改めて。

第一回のテーマは「中古」というわけで、かねてから私が思っていることをひとつ、本エントリにて問題提起させて頂きます。

リノベーションの広がりにはメディアの整備が必要ではないか

これからの中古市場を考えるとき、賃貸にせよ売買にせよ市場のニーズがニッチ化していく中でそれに呼応するリノベーションの必要性が高まっています。

そしてリノベーション物件の供給拡大と流通促進のためにはそのニーズとマッチングするためのメディアの整備が必要ではないかと思っています。

◆私の経験

今から８年ほど前、地場の建設業＆賃貸管理業者に従事していた際、私はコンセプト系賃貸住宅／リノベーションの企画を起こしました。

冒頭で申し上げたとおり、ニッチなニーズに呼応する物件を造ることももちろんですが、最も重要な課題はそれを求める顧客にリーチすることでした。

当時、不動産業界ではようやくアットホームやリクルートなどのポータルサイトが集客メディアとして活用されはじめた段階で、インターネット上での集客＝ポータルサイトという図式が認知されつつあった状況でした。

ただ、メディアとしてのポータルサイトは数値データが主な指標で、価格単価が高いリノベーション物件では反響が得られませんでした。

そこで自社サイトへの直接的な誘導の必要性を感じ、自社サイトを当時weblogと呼ばれていたいわゆるブログ型にリニューアルしました。
（当該サイト：http://www.amayahome.com/designers/top.html）

同時にメルマガを発行し、物珍しさからマスメディアにも度々取り上げられ、１年半ほどで３千人を超える会員を集める人気サイトとなりました。そして２００４年に入ってソーシャルメディアのmixiにて当該コミュニティも立ち上げましたが、一方で効果的な物件掲載メディアは見あたらない状況が続きました。

他方、これまでに近隣の建設業者や不動産業者が同様の物件を立ち上げ、集客で失敗し続けていくのをたくさん見てきました。

◆ニッチなニーズへ対応することの必要性

住まいに対して資産的な側面より生活の質という側面が重視されつつあるこれからの時代、ライフステージ／スタイルに応じた商品提供は必須のものとなります。またライフスタイル自体が多様化している状況ではさらにニッチなニーズに対応していくことがますます求められていくでしょう。ニッチなニーズにマッチした住まいは顧客満足度を飛躍的に向上させます。

◆ニッチなニーズへ対応することの問題

特に賃貸物件の供給で言えばタイムイズマネーで、空室期間を抑えることが事業運営上最大の問題です。

迅速なマッチングを図るには供給者の独力では力不足だと感じます。

例えば、「ミッドセンチュリーが大好き」、「愛車を愛でる」、「海と共に」、「ギーク達が集まる」、「脱アトピー住宅」、「経年の味わい」など、このような物件を網羅的に探すことへの敷居が非常に高い状況です。

技術的には解決できる見通しがありながらも現況の物件情報のあり方、流通手法に様々な問題があるかと思います。

◆メディア構築のために必要なこと

この項目を埋めるためにぜひ皆様のお知恵を拝借したいと思う所存です。

私自身はテレビも新聞も直接的には触れなくなって久しいのですが、国民／市民／消費者に大きく影響を与えるメディア（またはツール）としては常にその動きを注視しているつもりです。

何があったかというと、民主党が早速大きな公約破りとして「歴代民主党代表が約束してきた「政府会見を記者クラブ以外のメディアにも開放する」という方針が一部メディアの圧力と党内守旧派によって握りつぶされた」ということです。
（孫引きで恐縮ですが、コチラから抜粋）

これがマスコミの報道になると、「雑誌記者ら初めて参加　民主が首相会見オープン化」だから私たちが受ける印象は真逆になります。

日本は経済一流政治三流と呼ばれ続けましたが、そういう時代には政治は経済の言うことを聞いていれば良かった。しかしながら既に経済は一流ではなくなりつつあります。右／左、中央／分権、鷹／鳩、移民／少子化、大きな／小さな政府などいろいろな舵取りがある中で政治の役割は今まで以上に大きくなるはずです。

政治を一人前にするためには私たちが（総体として）一人前にならなきゃいけないと思っています。

そのためには、マスコミの役割はまだまだあまりにも大きい。

漢字の読み間違いから始まる数々の敵失と椿事件を彷彿させるマスコミの援護射撃から棚ボタで得た感のある民主党政権。
積極的な期待感の無い雰囲気が漂う中、私はこのマスメディアの解放についてのいくつかは非常に期待していました。

残念です。

以下、この件に関して言及されている記事一覧です。

ジャーナリズムの自殺、民主党の「公約」破り・記者クラブ開放問題を書かない既存メディア

非記者クラブメディアを排除した鳩山首相初会見への落胆

新聞が書かない民主党の「公約破り」

ふーん、これが事実なら糞だな。記者クラブ開放について。

記者クラブ開放の夢はうらぎられるのか？

media:相変わらず記者クラブが仕切る首相会見

民主党「やっぱ記者クラブ残すわ」

◆追記

この件に関して、いつものようにペーソスとエスプリの効いたchikirinさんのエントリが待たれるところです。（笑

子供たちの夏休みは終わってしまいましたが、それに伴い例年になく早い秋が訪れようとしています。
夏の間、空いてしまっていた物件は出来る限り速やかに客付けしていきたいですね。
この陽気とともにお客様の出足も早く良くなっていただければありがたいのですが。

さて、前回の続きをお話させていただきます。

私、山田の個人的な考えで進めていますが、これまでにいろいろな物件を取り扱い、そして長期事業として企画してきた経験に基づくものです。
ちょっと長くなりそうですが、最後までお付き合い頂ければ幸いです。

今回は以下の目次の中で、二つ目の「安全な賃貸事業とは？」になります。

■目次
１．賃貸事業の問題点
２．安全な賃貸事業とは？
３．エリアの特長
４．コアターゲットの選定
５．ニーズとシーズ
６．事業コンセプトとブランディング
７．施工業者に求めること
８．ＷＥＢ活用＆コンテンツ資産

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２．安全な賃貸事業とは？

前回、現在の賃貸事業の問題点として以下の７点を挙げました。

（１）マクロ的には既に供給過剰
（２）少子化により市場規模は減少傾向
（３）一般的な事業に比べ、初期投資の割合がきわめて大きい
（４）老朽化による事業収支の悪化
（５）住宅ニーズの変化への対応に迫られている
（６）事業の長期保証的商品が実際にはうまく機能しない可能性大
（７）総じて事業リスクは高まっていく傾向にある

要するに、上記問題点（７）で言うところの事業リスクが昔に比べるとかなり大きくなってきているわけです。
そのような状況を踏まえて、より安全に賃貸事業を新規に立ち上げるにはどいういうことに注意しなければならないのか。

（１）賃貸事業はお客様商売
もっとも大事な考え方はこれだと思います。前回の冒頭でも申し上げましたが、例えばアパートを建てるというのはすなわちひとつの事業を起業すると言えます。
この事業のお客様は入居者、つまり一般の消費者です。八百屋さんやケーキ屋さんのお客様と同じです。
商品はずばり建物そのものですが、それだけではありません。そこに暮らす消費者の「暮らし」そのものが商品サービスとして提供されるものです。
日々直接お客様とコミュニケーションを取りながら販売する店主なら当たり前のことが、アパート経営においては忘れがちな部分になっているきらいが往々にしてあります。
しかしながら逆に言ってしまえば、まだまだ「お客様商売」という感覚がない賃貸物件が多いからこそ、この当たり前のことが差別化のポイントになるのです。
建てたアパートはもちろん資産ではありますが、むしろ事業としてお客様である借主に選ばれる／喜ばれる商品にすることが重要です。
そのことをオーナーに理解して頂かなければなりません。

（２）「みんなと同じ」は失敗の元
先ほどの八百屋さんやケーキ屋さんにおいて、もし近くに同じ類のお店があったらどうでしょう？
当然ながら同業のお店同士はお客様をめぐって競争になります。
八百屋さんにおいては鮮度や価格、ケーキ屋さんでも価格はもとより、よりおいしいまたはユニークな素材やデコレーションで同業との差別化を図るはずです。
賃貸事業においても既に激しい競争があります。ただ、それがオーナーには直接見えにくくなっているのです。

ご存知の通りこういうご時世でも満室経営を長らく続けている物件の例はたくさんあります。
そのポイントは多くの場合、他の物件には欠けている入居者への「満足感の提供」などの付加価値があるところです。
どこで買っても同じケーキならすぐに価格勝負になってしまいますが、他にはない「おいしさ」は高くても遠くからでも買いに来てくれるものです。

（３）「押し付ける」ではなく「求められる」
賃貸事業がお客様商売ならこれも当たり前のことだと思います。新しく商品をお客様に提供するなら当然、「求められる」ものを作るべきです。
ところが現場でお部屋探しのお客様と接していると感じることですが、多くの賃貸物件は必ずしもそうなっていない現状があります。ときには新築の物件であってさえも。
それはいったい何故なのでしょうか？

先ほどのケーキ屋さんの例で言えば多くの場合作る人と売る人が同じです。
ところが賃貸物件の場合、作る人と売る人がたいてい別ですよね。
作る人である建設会社にとってお客様は結局のところ入居者ではありません。施主であるオーナーです。
極端な言い方をすれば建てたらおしまい。その後、長期にわたって賃貸事業自体がうまくいくかどうかは関係ありません。

例えば某大手の建設会社では、賃貸住宅のショールームにてオーナーにその場でいくつかの種類が並んでいるコーヒーカップのひとつを選ばせます。
何となく選んだそのコーヒーカップには底の裏に番号が書いてあります。その番号がそのまま物件のテイストとして決められてしまう。
パッケージになっている画一的な新築賃貸住宅商品のデザインテイストを心理ゲームもどきで選ばせてしまうのです。

だからこそ、建設会社の言いなりになってしまうのではなく、この商品を使っていただく入居者に「求められる」ことを十二分に考える必要があります。
それを知っているのは誰なのか？それは日々一般のお客様と一緒にお部屋探しをして、その後退室されるまでお付き合いする不動産／管理業者だと思います。

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「安全な賃貸事業」についてはまだまだ続くのですが、この後についてはぜひ弊社までお気軽にお問い合わせ頂き、御社と一緒に考えていきたいと思います。

■目次
１．賃貸事業の問題点
２．安全な賃貸事業とは？
３．エリアの特長
４．コアターゲットの選定
５．ニーズとシーズ
６．事業コンセプトとブランディング
７．施工業者に求めること
８．ＷＥＢ活用＆コンテンツ資産

具体的には上記目次のような形でお話を進めていきます。

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１．賃貸事業の問題点

賃貸事業を考えるにあたってまず真っ先に行うべきことは、既に飽和しているとも言われる賃貸住宅などの供給に、現時点でどのような問題が発生しているのかを知ることかと思います。
新しい賃貸事業を始めることは起業（ベンチャー）のひとつと言えますが、暗闇や道なき道を歩む訳でなく、他山の石を大いに活用できる業種です。
かといって自分をその石に合わせる必要が全くないことはだいぶ先で改めて述べますが。

（１）マクロ的には既に供給過剰
なかなか空室が埋まらなくなってきている物件は明らかに増えています。

（２）少子化により市場規模は減少傾向
言うまでもなく、これからさらに空室住戸が右肩上がりで増えていく一方であることはご存知の通りかと思います。

（３）一般的な事業に比べ、初期投資の割合がきわめて大きい
賃貸事業を行っているオーナーの多くが「建てたらオシマイ」と勘違いされています。確かに投資コストのほとんどは建築費であることが多いようですが。その後はほったらかしになってしまっていること自体も大きな問題です。

（４）老朽化による事業収支の悪化
事業計画上の晩年を迎える以前に老朽化による空室増加および賃料低下に苦しむ物件が非常に多くなってきています。
そもそもの事業計画の不備を今ここで問題にしても手遅れとしか言いようがありません。

（５）住宅ニーズの変化への対応に迫られている
上記（４）より以前に、まだ築後１０年に満たない物件の空室が埋まらないケースもあります。
借主が求める「住まいに対する要件」に合わないのがその理由です。

（６）事業の長期保証的商品が実際にはうまく機能しない可能性大
ひとくちで言えば例えばマスターリース。これは中にはやたらと長い期間の保証もありますけど、保証収入がどんな場合でも確定しているのでなければどれだけの意味があるのでしょうか。その限界がわかっているのなら良いですが、保証の範囲を正確にご理解されていますか？

（７）総じて事業リスクは高まっていく傾向にある
上記、いくつも並べましたが、その他の様々な状況をふまえても賃貸事業のリスクは以前に比べ、かなり高まっていく傾向にあるのはほぼ間違いないでしょう。

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このようにいくつもの問題点が見受けられます。
そしてこれらをふまえ、次回の「安全な賃貸事業とは？」に続きます。